Leerstandsabgabe in Österreich
Stand: 07.02.2025 (die Seite wird laufend aktualisiert)
Wohnraum ist in Österreich knapp und teuer und gleichzeitig stehen bundesweit etwa 230.000 Wohnungen leer - eine mehr als ungünstige Situation. Die Folge: Immer mehr Bundesländer führen eine Leerstandsabgabe in Österreich ein.
Abgaben für Leerstände & Zweitwohnsitze in den Bundesländern
Im April 2024 hat der Nationalrat eine Verfassungsnovelle verabschiedet, die es nun allen Bundesländern ermöglicht, eigenständig Leerstandsabgaben zu erheben.
Bisher haben einige Bundesländer die Abgaben in abgeschwächter Form umgesetzt:
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Salzburg, die Steiermark, Tirol, und Vorarlberg verfügen bereits über beschlossene Gesetzesentwürfe für Leerstandsabgaben.
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in Salzburg, der Steiermark, Tirol, Vorarlberg und teilweise in Kärnten ist eine Zweitwohnsitzabgabe aktuell fällig. Davon sind die Wohnsitze betroffen, die nicht als Hauptwohnsitz verwendet werden.
Wenn Sie als Vermieter eine leerstehende Wohnung besitzen, können Sie eine Leerstandsabgabe mit einer Kurzzeitvermietung in Tirol und der Steiermark vermeiden. In der Steiermark muss die Abgabe nicht zwingend im ganzen Bundesland gelten: Jede steirische Gemeinde kann selbst entscheiden, ob sie die Abgabe erhebt oder nicht.
In Salzburg gilt unter anderem eine Ausnahmeregelung der Zweitwohnsitzabgabe für Wohnungen, die dem Zwecke der Ausbildung oder der Berufsausübung dienen, soweit dafür ein dringendes Wohnbedürfnis entsteht. KURZZEiTmiete steht genau für diese Situation - berufsbedingtes Wohnen auf Zeit.
Zweitwohnsitz- & Leerstandsabgaben in Österreich
| Bundesland | Leerstandsabgabe | Zweitwohnsitzabgabe |
|---|---|---|
| Burgenland | Nein | Nein |
| Kärnten | Nein | Ja |
| Niederösterreich | Nein | Nein |
| Oberösterreich | Nein | Nein |
| Salzburg | Ja | Ja |
| Steiermark | Ja | Ja |
| Tirol | Ja | Ja |
| Vorarlberg | Ja | Ja |
| Wien | Nein | Nein |
Burgenland
Aktuell gibt es für das Burgenland weder eine Leerstandsabgabe noch eine Zweitwohnsitzabgabe.
Kärnten
- Aktuell gibt es für Kärnten keine Leerstandsabgabe.
- Seit 2016 hat in Kärnten jede Gemeinde die Ermächtigung, eine Zweitwohnsitzabgabe zu erheben. Ausgeschlossen sind hier unter anderem Wohnungen, die zu Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung verwendet werden.
Niederösterreich
Aktuell gibt es für Niederösterreich weder eine Leerstandsabgabe noch eine Zweitwohnsitzabgabe.
Oberösterreich
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Aktuell gibt es für Oberösterreich keine Leerstandsabgabe.
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In Oberösterreich gibt es keine Zweitwohnsitzabgabe.
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Es ist im Oberösterreichischen Tourismusgesetz (OöTG) jedoch eine Abgabepflicht für Freizeitwohnungen enthalten, die auch bei einer Kurzzeitvermietung anfallen kann.
Salzburg
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Seit 2023 hat Salzburg eine Leerstandsabgabe. Immobilienbesitzer, deren Wohnungen länger als ein halbes Jahr leer stehen, müssen eine Abgabe an die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, entrichten. Diese Abgabe kann mit einer Kurzzeitvermietung umgangen werden. Dafür muss die Wohnung in einem Jahr für mind. 26 Wochen und einen Tag vermietet bzw. bewohnt werden. Zu Beweiszwecken ist eine Anmeldung über das zentrale Melderegister (ZMR) erforderlich.
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Die Zweitwohnsitzabgabe ist 2023 in Kraft getreten. Die Höhe der Abgabe hängt von der Nutzfläche der Wohnung sowie von dem Verwendungszeitraum (angefangene Kalendermonate) ab.
Steiermark
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Seit 2023 gibt es in der Steiermark eine Leerstandsabgabe. Jede steirische Gemeinde kann individuell entscheiden, ob sie die Abgabe erhebt oder nicht. Wenn ja, müssen Immobilienbesitzer, deren Wohnungen länger als ein halbes Jahr leer stehen, künftig eine Abgabe an die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, entrichten. Über KURZZEITmiete haben Sie die Möglichkeit Ihre Wohnung an mehr als sechs Monaten pro Jahr zu vermieten und die Leerstandsabgabe so zu umgehen.
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Seit 2023 gibt es eine Zweitwohnsitzabgabe.
Tirol
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In Tirol gibt es seit 2023 eine Gemeindeabgabe für Leerstand. Die Leerstandsabgabe ist vom Eigentümer zu zahlen, wenn Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden über einen durchgehenden Zeitraum von mindestens einem halben Jahr nicht als Wohnsitz verwendet werden.
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Ebenfalls gibt es eine Zweitwohnsitzabgabe in Form einer Freizeitabgabe. Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht das ganze Jahr über als "Mittelpunkt der Lebensbeziehungen" genutzt werden. Sie werden nur für Urlaub, Ferien, Wochenenden oder zur Erholung genutzt.
Vorarlberg
- Eine Leerstandsabgabe ist im Jahr 2024 durch die Anpassung des Vorarlberger Zweitwohnsitzabgabegesetzes in Kraft getreten. Die Höhe der Abgabe wird von der jeweiligen Gemeindevertretung durch Verordnungen festgelegt und hängt u.a. von der Größe ab. Maximal 2.775 € pro Jahr dürfen erhoben werden.
- Jede Vorarlberger Gemeinde kann seit 2024 entscheiden, ob sie eine Zweitwohnsitzabgabe verlangt oder nicht. Als Zweitwohnsitze gelten dem Gesetz nach Wohnungen/Einfamilienhäuser, die weniger als sechs Monate in einem Kalenderjahr als Hauptwohnsitz genutzt werden, sowie Wohnwägen, die länger als zehn Wochen auf z.B. Campingplätzen stehen.
Wien
- Aktuell gibt es in Wien keine Leerstandsabgabe.
- Im Gespräch war, ob es ab 2025 eine Zweitwohnsitzabgabe bis zu 550 € geben soll. Aktuell ist diese nicht in Sicht.
Wie kann ich als Wohnungseigentümer die Leerstandsabgabe vermeiden?
Eine Vermietung auf Zeit könnte eine attraktive Lösung sein. Daraus ergeben sich gleich mehrere Vorteile für Sie:
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Ihre Wohnung wird sinnvoll genutzt und das Ertragspotenzial liegt höher als bei einer langfristigen Vermietung.
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Sie vermeiden dreijährige Mietverträge und die quasi vollständige Abgabe Ihrer Wohnung.
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Sie behalten die Flexibilität bezüglich Ihres Wohnraums und können gleichzeitig finanziell davon profitieren.
Statt Ihre Wohnung ungenutzt zu lassen, reagieren Sie auf den Zahn der Zeit und die immer mobiler werdende Gesellschaft. Häufig wird aus beruflichen oder privaten Gründen kurzfristig nach einer Übergangswohnung gesucht. Ein Hotel wäre in diesem Fall wesentlich teurer. Win-Win auf beiden Seiten!
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FAQ
Eine Leerstandsabgabe ist eine Steuer für unvermietete Räumlichkeiten. Das Ziel dieser Abgabe ist, dass Wohnungseigentümer ihren Wohnraum zukünftig nicht leer stehen lassen, sondern vermieten.
In Österreich gibt es keine klare Definition, was unter Leerstand zu verstehen ist. Die Regelungen, ab wann eine Leerstandsabgabe fällig wird, variieren von Bundesland zu Bundesland. Salzburg, Tirol, Vorarlberg und die Steiermark verfügen bereits über beschlossene Gesetzesentwürfe.
Die Gründe, die hinter den sogenannten Geisterwohnungen stecken, sind vielfältig. Teils handelt es sich um Spekulationen von Mietobjekten. Manchmal sind es auch persönliche Schicksale, wie beispielsweise ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder der Wunsch, die Wohnung für Verwandte oder das Studium der Kinder freizuhalten.
Auch das bestehende Mietrecht in Österreich - mit zahlreichen Pflichten für Vermieter - ist häufig ein Grund, dass Eigentümer die Wohnungen nicht für "Dauermieter" zur Verfügung stellen.
Nicht für jeden ist es deshalb sinnvoll oder praktikabel, diesen Wohnraum dauerhaft zu vermieten.