Registrierungspflicht & Bauordnung: Kurzzeitvermietung ab 2027 in Wien
Wien zieht bei der Kurzzeitvermietung die Zügel weiter an. Seit 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen nur noch an maximal 90 Tagen pro Kalenderjahr touristisch vermietet werden.
Ab 1. Jänner 2027 kommt nun zusätzlich eine Registrierungspflicht: Wer eine Wiener Wohnung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten möchte, braucht künftig eine behördliche Registrierungsnummer. Grundlage ist das neue Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz (WKVRG), das im November 2026 im Wiener Landtag beschlossen werden soll und auf einer EU-Verordnung aufbaut.
Gleichzeitig werden Umwidmungen von Wohnungen in Beherbergungsstätten deutlich erschwert.
Was bedeutet das konkret für Vermieter? Wer muss sich registrieren? Und welche Vermietungsformen sind davon nicht betroffen?
Vermietung für den berufsbedingten Wohnungswechsel
Die Registrierungspflicht zielt auf die touristische Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb und Booking.com ab.
KURZZEiTmiete.at richtet sich dagegen nicht an Urlauber, sondern an Unternehmen und Personen, die für einen beruflich bedingten Wohnungswechsel eine möblierte Unterkunft auf Zeit benötigen, etwa für ein Projekt, eine Versetzung oder den Start in einem neuen Job.
Die Mietdauer beträgt mindestens einen Monat. Es gibt keine hotelähnlichen Dienstleistungen, und im Vordergrund steht ein echter Wohnzweck. Da es sich hierbei nicht um touristische Vermietung handelt, fällt diese Form des Wohnens auf Zeit weder unter die 90-Tage-Regel noch unter die neue Registrierungspflicht.
Vermieter können ihre Wohnung über KURZZEiTmiete daher auch ab 2027 ganzjährig, flexibel und rechtssicher vermieten.
Registrierungspflicht ab 2027: Die wichtigsten Punkte
- Start am 1. Jänner 2027: Für neue Anbieter gilt die Registrierungspflicht ab dem ersten Tag. Für bereits online stehende Inserate gibt es eine Übergangsfrist bis Ende März 2027.
- Gilt für alle Gastgeber: Betroffen sind Privatpersonen ebenso wie Unternehmen, und zwar unabhängig davon, wie oft eine Wohnung angeboten wird.
- Prüfung durch die Stadt Wien: Vor der Vergabe der Registrierungsnummer prüft die Stadt, ob etwas gegen die touristische Vermietung der Wohnung spricht. Gemeindewohnungen sind beispielsweise ausgeschlossen.
- Registrierungsnummer im Inserat: Die Nummer muss in jedem Inserat angegeben werden. Plattformen dürfen nur noch registrierte Wiener Wohnungen anzeigen. Inserate ohne gültige Nummer müssen nach der Übergangsfrist entfernt werden.
- Hohe Strafen: Bei Verstößen gegen die Registrierungspflicht drohen bis zu 50.000 Euro pro Verstoß. Bei Wiederholung gilt eine Mindeststrafe von 2.000 Euro.
- 90-Tage-Regel bleibt bestehen: Die Registrierung ersetzt die bestehende Obergrenze nicht, sondern ergänzt sie.
- Strengere Regeln für Umwidmungen: Wer eine Wohnung in eine Beherbergungsstätte umwidmen will, um die 90-Tage-Regel zu umgehen, hat es künftig schwerer. Mindestens 80 Prozent der Nutzfläche der Regelgeschoße müssen dem Wohnen vorbehalten bleiben. Das gilt bereits für alle Anträge, die seit Sommer 2026 eingelangt sind.
Novellierung der Wiener Bauordnung
Am 23. November 2023 hat der Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 beschlossen. Die Stadt Wien möchte durch die Überarbeitung der Bauvorschriften verhindern, dass Wohnraum dem Wohnungsmarkt teilweise oder dauerhaft entzogen wird. So geht sie ab 2024 schärfer gegen illegale Vermietungen von Wohnungen vor.
Außerdem wird die neue Bauordnung für Wien als zukunftsweisend für Klimaschutz betrachtet. Die umfassenden Änderungen sollen dazu beitragen, die Stadt nachhaltiger und umweltfreundlicher zu gestalten.
Kurzzeitvermietung in Wien ab Juli 2024
Anders als Airbnb und Co richtet sich KURZZEiTmiete nicht an Touristen, sondern an Unternehmen und Personen, die eine Unterkunft für einen temporären, meist beruflich bedingten Wohnungswechsel benötigen. Die Aufenthaltsdauer beträgt mindestens 30 Tage. Diese Art der Vermietung ist keine touristische Kurzzeitvermietung im Sinne der Bauordnung und daher von der 90-Tage-Regel nicht erfasst. Entscheidend ist dabei nicht die Vertragsdauer allein, sondern das Gesamtbild: keine hotelartigen Dienstleistungen, keine touristische Bewerbung, ein echter Wohnzweck.
Schärfere Regeln für touristische Vermietung von Wohnungen
Die touristische Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bleibt weiterhin erlaubt. Durch den Beschluss der Bauordnungsnovelle 2023 ist sie für alle Wiener jedoch nur noch im eingeschränkten Ausmaß möglich. Seit 1. Juli 2024 darf die Wohnung nur mehr maximal 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermietet werden – und das nur, solange der Wohnsitz in dieser Wohnung nicht dauerhaft aufgegeben wird (§ 119 Abs. 2a lit. b BO für Wien). Ein Nebenwohnsitz genügt dafür nach Auskunft der MA 37.
Ausnahmebewilligung
Wer von der 90-Tage-Regel befreit werden will, braucht eine spezielle Ausnahmebewilligung. Sie wird für höchstens fünf Jahre erteilt und unterliegt weiteren Einschränkungen:
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Die Wohnung darf nicht in einer Wohnzone, im Grünland oder in einem Kleingartengebiet liegen.
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Die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude muss weiterhin Wohnzwecken dienen, und höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten dürfen für Beherbergung genutzt werden. Gezählt wird nach Anzahl der Nutzungseinheiten, nicht nach Quadratmetern.
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Sofern das Gebäude mehrere Eigentümer hat, muss die schriftliche Zustimmung aller (Mit)Eigentümer vorliegen.
Die Ausnahmebewilligung kann seit 1. Juli 2024 bei der Baupolizei (MA 37) beantragt werden – auch online über mein.wien.gv.at.
Was in Wien erlaubt bleibt
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Während eines Urlaubs oder einem längeren Auslandsaufenthalt die Wohnung via Airbnb & Co im Sinne des „Homesharings“ (auf Deutsch „Zuhause teilen“) vermieten, ist auch weiterhin erlaubt. Beispielsweise können Studierende ihre Wohnung während der Ferien weiterhin an Touristen vermieten.
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Der Zeitraum ist aber im Jahr auf 90 Tage beschränkt.
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Nicht-touristische Kurzzeitmiete bleibt ganzjährig erlaubt – vorausgesetzt, es handelt sich nach dem Gesamtbild tatsächlich um Wohnnutzung und nicht um Beherbergung.
Mit KURZZEiTmiete weiterhin ganzjährig flexibel vermieten
Sie wollen Ihre Wohnung länger als 90 Tage im Jahr vermieten? KURZZEiTmiete ist die Lösung! Ein ganzjähriges, flexible Vermieten Ihrer Wohnung bleibt dadurch weiterhin möglich. Vermieten Sie Ihr vollmöbliertes Objekt für mindestens einen Monat bis maximal sechs Monate am Stück. Die Wiener Bauordnung schränkt Sie dabei nicht ein.
Weitere Aspekte der Wiener Bauordnungsnovelle 2023
Neben Fragen rund um die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen, wurden in der Novellierung der Wiener Bauordnung eine ganze Reihe weiterer zukunftsrelevanter Themen behandelt. Ein Überblick:
Schutz von Altbauten
- Verschärfung des Altbauschutzes
- Wirtschaftliche Aspekte der Instandsetzung
- Mehr Transparenz und Unabhängigkeit bei Abrissentscheidungen
- Neubaubewilligungen abhängig von Abrissgenehmigungen
- Einführung des „Gebäudepickerls“
Nachhaltigkeit, Umwelt- und Klimaschutz
- Dekarbonisierung und Förderung erneuerbarer Energien
- Erweiterte Photovoltaikpflicht auf Neubauten
- Gesetzliche Vorgaben zur Entsiegelung
- Erleichterte Begrünung von Fassaden und Dächern
Gewerbliche Nutzung von Wohnungen
- Einschränkungen bei Ausnahmebewilligungen
- Anforderungen an Ersatzwohnraum
Anpassung der Stellplatzverpflichtung
- Neues Zonenmodell basierend auf Verkehrsanbindung
- Reduktion der Stellplätze in vernetzten Gebieten
- Förderung von Elektromobilität und Fahrradabstellplätzen
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