Neue Bauordnung Wien: Was sich für Vermieter mit der Bauordnungsnovelle 2023 ändert

Mit der Wiener Bauordnungsnovelle 2023 ist die touristische Vermietungen in der österreichischen Bundeshauptstadt so streng reguliert wie nie zuvor. Durfte eine Wohnung früher ganzjährig an Touristen vermietet werden, sind es seit 1. Juli 2024 nur noch 90 Tage im Jahr – und das auch nur, solange Sie Ihren Wohnsitz in der Wohnung nicht dauerhaft aufgeben.  
Was bedeutet aber die neue Bauordnung konkret für Vermieter? Sind alle Arten von Kurzzeitvermietungen davon betroffen? Und gibt es eine legale Alternative zu Airbnb und Co?

Wichtigsten Kernpunkte auf einen Blick

  • Strenge Regulierungen für die Wohnraumnutzung gelten seit 1. Juli 2024.  

  • Wohnungen in Wien dürfen seit 1. Juli 2024 nicht mehr länger als insgesamt 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermietet werden. Achtung: Gezählt wird bereits das Anbieten – ein Inserat, das länger online steht, genügt, auch ohne Buchung. Wer darüber hinaus vermieten will, braucht eine Ausnahmebewilligung. 

  • Vermietungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com sind nicht verboten und bleiben erlaubt.  

Novellierung der Wiener Bauordnung

Am 23. November 2023 hat der Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 beschlossen. Die Stadt Wien möchte durch die Überarbeitung der Bauvorschriften verhindern, dass Wohnraum dem Wohnungsmarkt teilweise oder dauerhaft entzogen wird. So geht sie ab 2024 schärfer gegen illegale Vermietungen von Wohnungen vor. 

Außerdem wird die neue Bauordnung für Wien als zukunftsweisend für Klimaschutz betrachtet. Die umfassenden Änderungen sollen dazu beitragen, die Stadt nachhaltiger und umweltfreundlicher zu gestalten. 

Kurzzeitvermietung in Wien ab Juli 2024

Anders als Airbnb und Co richtet sich KURZZEiTmiete nicht an Touristen, sondern an Unternehmen und Personen, die eine Unterkunft für einen temporären, meist beruflich bedingten Wohnungswechsel benötigen. Die Aufenthaltsdauer beträgt mindestens 30 Tage. Diese Art der Vermietung ist keine touristische Kurzzeitvermietung im Sinne der Bauordnung und daher von der 90-Tage-Regel nicht erfasst. Entscheidend ist dabei nicht die Vertragsdauer allein, sondern das Gesamtbild: keine hotelartigen Dienstleistungen, keine touristische Bewerbung, ein echter Wohnzweck.

Alle Details für Vermieter

Schärfere Regeln für touristische Vermietung von Wohnungen

Die touristische Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bleibt weiterhin erlaubt. Durch den Beschluss der Bauordnungsnovelle 2023 ist sie für alle Wiener jedoch nur noch im eingeschränkten Ausmaß möglich. Seit 1. Juli 2024 darf die Wohnung nur mehr maximal 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermietet werden – und das nur, solange der Wohnsitz in dieser Wohnung nicht dauerhaft aufgegeben wird (§ 119 Abs. 2a lit. b BO für Wien). Ein Nebenwohnsitz genügt dafür nach Auskunft der MA 37.

Ausnahmebewilligung

Wer von der 90-Tage-Regel befreit werden will, braucht eine spezielle Ausnahmebewilligung. Sie wird für höchstens fünf Jahre erteilt und unterliegt weiteren Einschränkungen: 

  • Die Wohnung darf nicht in einer Wohnzone, im Grünland oder in einem Kleingartengebiet liegen. 

  • Die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude muss weiterhin Wohnzwecken dienen, und höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten dürfen für Beherbergung genutzt werden. Gezählt wird nach Anzahl der Nutzungseinheiten, nicht nach Quadratmetern. 

  • Sofern das Gebäude mehrere Eigentümer hat, muss die schriftliche Zustimmung aller (Mit)Eigentümer vorliegen. 

Die Ausnahmebewilligung kann seit 1. Juli 2024 bei der Baupolizei (MA 37) beantragt werden – auch online über mein.wien.gv.at.

Was in Wien erlaubt bleibt

  • Während eines Urlaubs oder einem längeren Auslandsaufenthalt die Wohnung via Airbnb & Co im Sinne des „Homesharings“ (auf Deutsch „Zuhause teilen“) vermieten, ist auch weiterhin erlaubt. Beispielsweise können Studierende ihre Wohnung während der Ferien weiterhin an Touristen vermieten. 

  • Der Zeitraum ist aber im Jahr auf 90 Tage beschränkt. 

  • Nicht-touristische Kurzzeitmiete bleibt ganzjährig erlaubt – vorausgesetzt, es handelt sich nach dem Gesamtbild tatsächlich um Wohnnutzung und nicht um Beherbergung.

Mit KURZZEiTmiete weiterhin ganzjährig flexibel vermieten

Sie wollen Ihre Wohnung länger als 90 Tage im Jahr vermieten? KURZZEiTmiete ist die Lösung! Ein ganzjähriges, flexible Vermieten Ihrer Wohnung bleibt dadurch weiterhin möglich. Vermieten Sie Ihr vollmöbliertes Objekt für mindestens einen Monat bis maximal sechs Monate am Stück. Die Wiener Bauordnung schränkt Sie dabei nicht ein.

Mehr über KURZZEiTmiete

Weitere Aspekte der Wiener Bauordnungsnovelle 2023

Neben Fragen rund um die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen, wurden in der Novellierung der Wiener Bauordnung eine ganze Reihe weiterer zukunftsrelevanter Themen behandelt. Ein Überblick:

Schutz von Altbauten

  • Verschärfung des Altbauschutzes
  • Wirtschaftliche Aspekte der Instandsetzung
  • Mehr Transparenz und Unabhängigkeit bei Abrissentscheidungen
  • Neubaubewilligungen abhängig von Abrissgenehmigungen
  • Einführung des „Gebäudepickerls“

Nachhaltigkeit, Umwelt- und Klimaschutz

  • Dekarbonisierung und Förderung erneuerbarer Energien
  • Erweiterte Photovoltaikpflicht auf Neubauten
  • Gesetzliche Vorgaben zur Entsiegelung
  • Erleichterte Begrünung von Fassaden und Dächern

Gewerbliche Nutzung von Wohnungen

  • Einschränkungen bei Ausnahmebewilligungen
  • Anforderungen an Ersatzwohnraum

Anpassung der Stellplatzverpflichtung

  • Neues Zonenmodell basierend auf Verkehrsanbindung
  • Reduktion der Stellplätze in vernetzten Gebieten
  • Förderung von Elektromobilität und Fahrradabstellplätzen

Diese Informationen sind als unverbindlicher Service zu verstehen und stellen lediglich eine allgemeine Orientierungshilfe und keinesfalls eine Rechtsberatung dar. Die auf dieser Website zur Verfügung gestellte Information kann eine individuelle, auf den Einzelfall bezogene, Beratung nicht ersetzen. Für Inhalt und Richtigkeit wird keine Haftung, gleich welcher Art, übernommen.