Neue Bauordnung Wien: Was sich für Vermieter mit der Bauordnungsnovelle 2023 ändert

Durch die neue Wiener Bauordnungsnovelle 2023 werden touristische Vermietungen in der österreichischen Bundeshauptstadt strenger reguliert als je zuvor. Durfte bisher eine Wohnung ganzjährig an Touristen vermietet werden, sind ab Juli 2024 nur noch 90 Tage im Jahr erlaubt.  
Was bedeutet aber die neue Bauordnung konkret für Vermieter? Sind alle Arten von Kurzzeitvermietungen davon betroffen? Und gibt es eine legale Alternative zu Airbnb und Co? 

Wichtigsten Kernpunkte auf einen Blick

  • Strenge Regulierungen für die Wohnraumnutzung treten ab dem 1. Juli 2024 in Kraft.  

  • Wohnungen in Wien dürfen ab sofort nicht mehr länger als insgesamt 90 Tage im Jahr touristisch vermietet werden. Will man den Vermietungszeitraum ausweiten, braucht man eine spezielle Bewilligung. 

  • Vermietungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com sind nicht verboten und bleiben erlaubt.  

Novellierung der Wiener Bauordnung

Am 23. November 2023 hat der Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 beschlossen. Die Stadt Wien möchte durch die Überarbeitung der Bauvorschriften verhindern, dass Wohnraum dem Wohnungsmarkt teilweise oder dauerhaft entzogen wird. So geht sie ab 2024 schärfer gegen illegale Vermietungen von Wohnungen vor. 

Außerdem wird die neue Bauordnung für Wien als zukunftsweisend für Klimaschutz betrachtet. Die umfassenden Änderungen sollen dazu beitragen, die Stadt nachhaltiger und umweltfreundlicher zu gestalten. 

Warum ist KURZZEiTmiete davon nicht betroffen?

Anders als Airbnb und Co richtet sich KURZZEiTmiete nicht an Touristen, sondern an Unternehmen und Personen, die eine Unterkunft für einen temporären, meist beruflich bedingten Wohnungswechsel benötigen. Die Aufenthaltsdauer beträgt mindestens 30 Tage. Somit wird diese Art der Vermietung von der neuen Wiener Bauordnung nicht eingeschränkt und bleibt legal.

Schärfere Regeln für touristische Vermietung von Wohnungen

Die touristische Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bleibt weiterhin erlaubt. Durch den Beschluss der Bauordnungsnovelle 2023 ist sie für alle Wiener jedoch nur noch im eingeschränkten Ausmaß möglich. Ab Juli 2024 darf die Wohnung nur mehr maximal 90 Tage pro Kalenderjahr auf Plattformen wie Airbnb vermietet werden, sofern der Vermieter dort seinen Hauptwohnsitz gemeldet hat.

Ausnahmebewilligung

Wer von der 90-Tage-Regel befreit werden will, braucht eine spezielle Ausnahmebewilligung. Sie wird für höchstens fünf Jahre erteilt und unterliegen weiteren Einschränkungen: 

  • Die Wohnung darf nicht in einer Wohnzone, im Grünland oder in einem Kleingartengebiet liegen. 

  • Bei mehreren Wohnungen im Gebäude muss die Mehrzahl davon (mind. 50%) weiterhin für Wohnzwecke zur Verfügung stehen 

  • Sofern das Gebäude mehrere Eigentümer hat, muss die schriftliche Zustimmung aller (Mit)Eigentümer vorliegen. 

Ab wann die befristete Ausnahmebewilligung beantragt werden kann, ist aktuell noch nicht bekannt.

Was in Wien erlaubt bleibt

  • Während eines Urlaubs oder einem längeren Auslandsaufenthalt die Wohnung via Airbnb & Co im Sinne des „Homesharings“ (auf Deutsch „Zuhause teilen“) vermieten, ist auch weiterhin erlaubt. Beispielsweise können Studierende ihre Wohnung während der Ferien weiterhin an Touristen vermieten. 

  • Der Zeitraum ist aber im Jahr auf 90 Tage beschränkt. 

  • Nicht-touristisches Kurzzeitmieten bleibt ganzjährig erlaubt.

Mit KURZZEiTmiete weiterhin ganzjährig flexibel vermieten

Sie wollen Ihre Wohnung länger als 90 Tage im Jahr vermieten? KURZZEiTmiete ist die Lösung! Ein ganzjähriges, flexible Vermieten Ihrer Wohnung bleibt dadurch weiterhin möglich.Vermieten Sie Ihr vollmöbliertes Objekt für mindestens einen Monat (beziehungsweise 29 Nächte) bis maximal sechs Monate am Stück vermieten. Die neue Wiener Bauordnungsvorschriften schränkt Sie dabei nicht ein.

Weitere Aspekte der Wiener Bauordnungsnovelle 2023

Neben Fragen rund um die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen, wurden in der Novellierung der Wiener Bauordnung eine ganze Reihe weiterer zukunftsrelevanter Themen behandelt. Ein Überblick:

Schutz von Altbauten

  • Verschärfung des Altbauschutzes
  • Wirtschaftliche Aspekte der Instandsetzung
  • Mehr Transparenz und Unabhängigkeit bei Abrissentscheidungen
  • Neubaubewilligungen abhängig von Abrissgenehmigungen
  • Einführung des „Gebäudepickerls“

Nachhaltigkeit, Umwelt- und Klimaschutz

  • Dekarbonisierung und Förderung erneuerbarer Energien
  • Erweiterte Photovoltaikpflicht auf Neubauten
  • Gesetzliche Vorgaben zur Entsiegelung
  • Erleichterte Begrünung von Fassaden und Dächern

Gewerbliche Nutzung von Wohnungen

  • Einschränkungen bei Ausnahmebewilligungen
  • Anforderungen an Ersatzwohnraum

Anpassung der Stellplatzverpflichtung

  • Neues Zonenmodell basierend auf Verkehrsanbindung
  • Reduktion der Stellplätze in vernetzten Gebieten
  • Förderung von Elektromobilität und Fahrradabstellplätzen

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