Mietpreisbremse 2026: Was seit 1. Jänner für Vermieter gilt
Die Regierungskoalition aus ÖVP, SPÖ und NEOS hat das Thema „leistbares Wohnen" in ihr Programm aufgenommen und seither in mehreren Etappen umgesetzt. Nach den ersten Maßnahmen im März 2025 präsentierte die Regierung am 17. September 2025 ihr Mietpaket. Der Nationalrat hat es am 11. Dezember 2025 beschlossen – seit 1. Jänner 2026 ist es in Kraft.
Stand: 31.08.2026 (die Seite wird laufend aktualisiert)
Mietdeckel: Begrenzung der Mietsteigerungen
Ein zentrales Element der Reform ist die Einführung einer Mietpreisbremse. Diese wird stufenweise umgesetzt. Grundlage bilden das „5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz“ (5. MILG) mit dem darin enthaltenen „Mieten-Wertsicherungsgesetz“ (MieWeG) sowie das „Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz“ (ZIAG) – alle drei in Kraft seit 1. Jänner 2026:
Privater Altbau
- Richtwertmieten dürfen seit 1. April 2026 wieder angehoben werden – allerdings gedeckelt: 2026 um maximal 1 Prozent, 2027 um maximal 2 Prozent.
- Derselbe Deckel gilt für den Kategoriemietzins und für den angemessenen Mietzins.
- Erhöht werden darf nur einmal pro Jahr und frühestens zum 1. April – bei Richtwert- oder Kategoriewertsicherung zum 1. Mai. Der Höhe nach gilt der jeweilige Jahresdeckel.
Gemeinnützige Wohnungen bzw. Genossenschaftswohnungen
- Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen sind vom neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz grundsätzlich ausgenommen. Für sie gelten eigene Regeln.
Seit 1. Jänner 2026 gilt die Mietpreisbremse auch für viele freie Mieten, etwa bei zahlreichen Neubauwohnungen. Bis 3 Prozent Inflation kann die Erhöhung voll berücksichtigt werden, darüber nur zur Hälfte.
Wann Sie überhaupt erhöhen dürfen
Neu ist nicht nur, wie viel Sie erhöhen dürfen, sondern auch wann. Eine Erhöhung ist grundsätzlich nur einmal pro Jahr möglich. Die neuen Richtwerte gelten ab 1. April; bei bestehenden Verträgen wirkt sich die Erhöhung meist frühestens ab Mai aus.
Bei neuen Mietverträgen ist die erste Erhöhung grundsätzlich erst im ersten vollen Kalenderjahr nach Vertragsabschluss möglich. Im ersten Jahr wird sie nur anteilig berechnet.
Wichtig: Die Mietpreisbremse erlaubt nicht automatisch eine Mieterhöhung. Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn der Mietvertrag oder das Gesetz dafür eine Grundlage bietet.
Das sind die neuen Richtwerte
Seit 1. April 2026 gelten neue Richtwerte. Die Erhöhung ist mit einem Prozent gedeckelt, im kommenden Jahr sind es maximal zwei Prozent. Ein Auszug:
| Bundesland | Richtwert ab 1.4.2026 | Veränderung |
| Wien | 6,74 € pro m² | +7 Cent |
| Salzburg | 9,31 € pro m² | +9 Cent |
| Vorarlberg | 10,35 € / m² | +10 Cent |
| Burgenland | 6,15 € pro m² | +6 Cent |
Änderungen bei befristeten Mietverträgen
Die Verlängerung wurde konkretisiert:
- Seit 1. Jänner 2026 gilt für unternehmerische Vermieter grundsätzlich eine Mindestbefristung von fünf Jahren. Für nicht unternehmerische Vermieter bleibt es bei drei Jahren.
- Maßgeblich ist, ob Sie zum Zeitpunkt der Befristung Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) sind – nicht, wie viele Wohnungen Sie vermieten.
- Ausnahme: Nicht unternehmerische Vermieter können weiterhin auf mindestens drei Jahre befristen. Bei einer automatischen Verlängerung gelten fünf Jahre für unternehmerische und drei Jahre für nicht unternehmerische Vermieter.
- Nicht alle Mietverhältnisse fallen unter die neuen Regeln. Ausnahmen gibt es zum Beispiel bei bestimmten Zweit-, Dienst- oder Kurzzeitwohnungen sowie bei Wohnungen im gemeinnützigen Wohnbau. Ob eine Ausnahme gilt, hängt vom konkreten Mietverhältnis ab.
Weitere Neuerungen aus dem September-Mietpaket
Wertsicherungklauseln
- Bei älteren Mietverträgen sind Rückforderungen wegen unwirksamer Wertsicherungsklauseln grundsätzlich auf die letzten fünf Jahre begrenzt. Es gibt jedoch Ausnahmen.
- Für viele Wohnungsmietverträge gelten seit 2026 neue, einheitlichere Regeln für die Wertsicherung.
- Mehr Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter
Konkrete Zeitschiene
- 1. Jänner 2026: Neue Befristungsregeln – fünf Jahre für unternehmerische, drei Jahre für nicht unternehmerische Vermieter.
- 1. Jänner 2026: Das Mieten-Wertsicherungsgesetz tritt in Kraft und gilt erstmals auch für viele freie Wohnungsmieten.
- 1. April 2026: Deckel von 1 % im geregelten Bereich. 1. April 2027: Deckel von 2 %.
- Ab 1. April 2028: einheitliches Modell für alle – die Vorjahresinflation darf bis 3 % voll weitergegeben werden, der darüber liegende Teil nur zur Hälfte.
Befristeten Mietverträge
- Ziel: Mehr Sicherheit für Mieterinnen und Mieter.
- Kritik: Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund hält den Effekt für begrenzt – befristet sind österreichweit rund 25 Prozent der Hauptmietverhältnisse, in Wien knapp 20 Prozent, mit nur langsam steigender Tendenz.
Kritik von gemeinnützigen Wohnbauträgern
Während Mieterinnen und Mieter durch den Mietendeckel entlastet werden sollen, gibt es Kritik von gemeinnützigen Wohnbauträgern:
- Die gemeinnützigen Bauvereinigungen beziffern die Mindereinnahmen aus dem 3. und 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz auf rund 865 Millionen Euro für die Jahre 2024 bis 2027 – Geld, das nach ihrer Darstellung bei Neubau und Sanierung fehlt.
- Seit 2026 gilt die Mietpreisbremse auch für viele freie Wohnungsmieten, die bisher nicht erfasst waren.
Unsichere Zukunft – Flexible Lösungen gefragt
Die umgesetzten und geplanten Maßnahmen zur Mietregulierung bringen zwar einige Entlastungen für Mieterinnen und Mieter, doch viele Fragen bleiben vor allem für Vermieter offen:
- Wird der Mietendeckel langfristig den gewünschten Effekt erzielen?
- Wie stark wird sich der Wohnungsmarkt tatsächlich verändern?
- Welche Konsequenzen ergeben sich für Vermieter und den Neubau?
Da sich die Wohnpolitik ständig weiterentwickelt und gesetzliche Anpassungen unvorhersehbare Auswirkungen haben können, sind flexible Wohnlösungen gefragter denn je.
KURZZEiTmiete bietet mit seinen flexiblen Mietmodellen (30 Tage Mindestlaufzeit) eine Alternative zu starren Langzeitverträgen und gibt sowohl Mietern als auch Vermietern die Möglichkeit, sich unabhängiger am Wohnungsmarkt zu bewegen.
FAQ
Seit 1. Jänner 2026 gilt für unternehmerische Vermieter grundsätzlich eine Mindestbefristung von fünf Jahren. Für nicht unternehmerische Vermieter bleibt es bei drei Jahren. Eine fixe Grenze von fünf Wohnungen gibt es nicht. Kurzzeitmieten sind nicht automatisch von den neuen Regeln ausgenommen.
Ja, flexible Mietmodelle werden gefragter denn je. Kurzzeitmieten mit Laufzeiten ab 30 Tagen können eine flexible Alternative zu klassischen Mietverträgen sein. Sie sind aber nicht allein wegen ihrer kurzen Laufzeit automatisch von den neuen Regeln ausgenommen.
Bei älteren Mietverträgen sind Rückforderungen wegen unwirksamer Wertsicherungsklauseln grundsätzlich auf fünf Jahre begrenzt. Es gibt jedoch Ausnahmen. Für viele Wohnungsmietverträge gelten seit 2026 klarere Regeln für Mietanpassungen.
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