Ferienwohnung vermieten in Österreich

Ein nächster Schritt bei der geplanten Vermietung einer Ferienwohnung betrifft die Klärung, ob es sich bei der Unterkunft um eine gewerbliche Vermietung handelt. In Österreich werden die bloße Raummiete, Privatzimmer und die gewerbliche Beherbergung unterschieden. 

• Befindet sich die Wohnung in dem Haus, in dem Sie selbst wohnen, umfasst sie höchstens 10 Gästebetten und betreuen Sie sie mit den Mitgliedern Ihres eigenen Haushalts? Dann zählt das als Privatzimmervermietung im Rahmen der häuslichen Nebenbeschäftigung und ist ohne Gewerbe möglich.

• Wohnen Sie selbst nicht im Gebäude oder bieten Sie Dienstleistungen an? Dann liegt keine Privatzimmervermietung mehr vor, sondern gewerbliche Beherbergung – und die erfordert eine Gewerbeberechtigung. Entweder als freies Beherbergungsgewerbe mit maximal zehn Fremdenbetten oder als reglementiertes Gastgewerbe, sobald dieser Rahmen überschritten wird. 

• Sie möchten eine möblierte Wohnung ohne Dienstleistungen vermieten? Dann fällt das unter die bloße Raummiete und ist ohne Gewerbe möglich. Achtung: Schon ein geringes Ausmaß an Dienstleistungen – etwa regelmäßige Reinigung oder Wäschewechsel – kann die Grenze zur gewerblichen Beherbergung überschreiten. Entschieden wird im Einzelfall.

Ein weiterer Punkt bei der Vermietung an Touristen betrifft die Frage: Müssen Steuern gezahlt werden und wenn ja, welche sind das? Relevant werden können für Sie aus steuerrechtlicher Sicht je nach Art der Vermietung Einkommensteuer und Umsatzsteuer.  Die Verpflichtung zur Meldung Ihrer Gäste sowie zur Abführung einer Fremdenverkehrsabgabe bzw. Ortstaxe ist ein weiteres Muss. 

Bei einer touristischen Vermietung kommen Länderbestimmungen dazu – etwa das Salzburger Nächtigungsabgabengesetz oder die Wiener Ortstaxe, die zum 1. Juli 2026 von 3,2 auf 5 Prozent gestiegen ist. Die Regelungen variieren von Bundesland zu Bundesland und können bei der zuständigen Behörde der betroffenen Gemeinde erfragt werden.

Ihre Entscheidung steht fest: Ihre Wohnung soll vermietet werden. Sie möchten aber dennoch flexibel bleiben und nicht fest vermieten? Eine Langzeitvermietung bindet Sie seit 1. Jänner 2026 noch länger: Die Mindestbefristung wurde von drei auf fünf Jahre verlängert, ebenso die stillschweigende Verlängerung. 
Auch bei der touristische Vermietung müssen die Vor- mit den Nachteilen abgewogen werden:

Die Kurzzeitmiete knüpft dort an, wo die touristische Vermietung aufhört und bedeutet für Sie deutlich weniger Aufwand, da Sie Ihre möblierte Wohnung jeweils für länger vermieten. Eine touristische Vermietung ohne Wohnsitzanmeldung ist nur bis zwei Monate möglich. Zudem wird gerade bei beruflich bedingten Wohnungswechseln oder bei Übergangslösungen nach einer Wohnung auf Zeit gesucht.

Seit 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung. Sie sieht vor, dass jede Unterkunft eine Registrierungsnummer erhält, die bei Inseraten auf Online-Plattformen anzugeben ist, und dass Plattformen monatlich Buchungsdaten an die Behörden übermitteln.

Für Österreich gilt allerdings eine Besonderheit: Die Umsetzung erfolgt nach dem Opt-in-Prinzip, und laut Wirtschaftsministerium wird die Verordnung „in Österreich zum 20. Mai 2026 in keinem Bundesland umgesetzt“. Für Sie als Vermieter heißt das aktuell: keine Registrierungspflicht, keine Registrierungsnummer im Inserat, keine automatischen Plattformsperren wie in Spanien, Italien oder Frankreich.

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