Voraussetzungen & Alternativen

Ferienwohnung vermieten in Österreich

In touristischen Gegenden eine Ferienwohnung zu besitzen oder im Haus zu haben, ist keine Seltenheit. Vor allem in der Stadt, in den Bergen oder am See sind diese in Österreich sehr gefragt und haben in den letzten Jahren einen Aufschwung erfahren. 

Wer verfügbaren Wohnraum besitzt, hat sicherlich schon einmal mit dem Gedanken gespielt, diesen als Ferienwohnung oder Apartment zu vermieten oder tut dies bereits. Aber Zeiten, Dinge und Bedürfnisse ändern sich und so kann das, was nach einer lukrativen Einnahmequelle klingt, schnell in großen Aufwand ausarten.

Was es zu beachten gibt und warum es eine lohnenswerte Alternative sein kann, die möblierte Wohnung für ein bis sechs Monate statt für touristische Aufenthalte zu vermieten.

Voraussetzungen für touristische Vermietung

Das Konzept “Ferienwohnung privat vermieten” klingt verlockend. Aber darf ich das überhaupt? Die Antwort liefert in den meisten Fällen ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag. Dort ist die Widmung des Wohnobjekts zu finden. Diese legt fest, ob eine Nutzung zu Wohnzwecken, zu Ferienzwecken oder eine geschäftliche Nutzung vorgesehen ist.

Es ist rechtlich verboten, die Wohnung ohne Umwidmung wiederholt für kurze Zeiträume von unter einem Monat an Urlaubsgäste zu vermieten. Eine Wohnung zu Wohnzwecken kann daher erst nach einer Umwidmung touristisch vermietet werden. In einem Mehrparteienhaus ist dafür die Zustimmung aller anderen Eigentümer notwendig. Als Mieter einer Mietwohnung müssen Sie sich die Einwilligung des Eigentümers einholen.

Abgrenzung

Raumvermietung, Privatzimmer oder gewerbliche Beherbergung

Ein nächster Schritt bei der geplanten Vermietung einer Ferienwohnung betrifft die Klärung, ob es sich bei der Unterkunft um eine gewerbliche Vermietung handelt. In Österreich werden die bloße Raummiete, Privatzimmer und die gewerbliche Beherbergung unterschieden. 

  • Befindet sich die Wohnung in Ihrem Haus, hat weniger als 10 Betten und ist nur als Nebenbeschäftigung gedacht? Dann zählt dies als Privatzimmervermietung und ist ohne Gewerbe möglich.

  • Wohnen Sie selbst nicht im Gebäude und möchten auch kleine Dienstleistungen anbieten? Dann erfordert die Privatzimmervermietung einen Gewerbeschein. Entweder als freies Gastgewerbe mit weniger als zehn Betten oder als reglementiertes Gastgewerbe mit mehr als zehn Betten. 

  • Sie möchten eine möblierte Wohnung ohne Dienstleistungen vermieten? Dann fällt die unter die bloße Raummiete und ist ebenfalls ohne Gewerbe möglich.

Steuern & Meldepflicht beachten

Ein weiterer Punkt bei der Vermietung an Touristen betrifft die Frage: Müssen Steuern gezahlt werden und wenn ja, welche sind das? Relevant werden können für Sie aus steuerrechtlicher Sicht je nach Art der Vermietung Einkommensteuer und Umsatzsteuer.  Die Verpflichtung zur Meldung Ihrer Gäste sowie zur Abführung einer Fremdenverkehrsabgabe bzw. Ortstaxe ist ein weiteres Muss. 

Bei einer touristischen Vermietung müssen außerdem etwaige  Länderbestimmungen wie beispielsweise das Salzburger Nächtigungsabgabengesetz berücksichtigt werden. Die Regelungen variieren von Bundesland zu Bundesland und können bei der zuständigen Behörde der betroffenen Gemeinde erfragt werden.

Ferienwohnung dauerhaft / langfristig vermieten

Ihre Entscheidung steht fest: Ihre Wohnung soll vermietet werden. Sie möchten aber dennoch flexibel bleiben und nicht fest vermieten? Eine Langzeitvermietung ist aufgrund der Mietverträge von mindestens drei Jahren ausgeschlossen
Auch bei der touristische Vermietung müssen die Vor- mit den Nachteilen abgewogen werden:

Vorteile touristischer Vermietung Nachteile touristischer Vermietung
  • Höhere Mietpreise
  • Organisatorische und rechtliche Bedingungen sowie Aufgaben

  • Zeitliche Investition für Buchungsmanagement, Wohnungsreinigung & Abrechnung

  • Nur bis zu zwei Monate ohne Wohnsitzanmeldung möglich: Trend im Tourismus geht zu kürzeren Aufenthalten

 

Die Kurzzeitmiete knüpft dort an, wo die touristische Vermietung aufhört und bedeutet für Sie deutlich weniger Aufwand, da Sie Ihre möblierte Wohnung jeweils für länger vermieten. Eine touristische Vermietung ohne Wohnsitzanmeldung ist nur bis zwei Monate möglich. Zudem wird gerade bei beruflich bedingten Wohnungswechseln oder bei Übergangslösungen nach einer Wohnung auf Zeit gesucht.

Die Alternative

Vermieten auf Zeit

Die Kurzzeitmiete bietet Ihnen eine flexible und legale Alternative zur Vermietung einer klassischen Ferienwohnung. Für Sie bedeutet das:

  • Möblierte Wohnung legal und unkompliziert für ein bis sechs Monate vermieten

  • Kein organisatorischer Aufwand durch eine eventuelle Umwidmung auf touristische Zwecke

  • Mehr Freizeit durch weniger Wechsel

  • Keine Gewerbeanmeldung nötig 

  • Die Möglichkeit, Ihr Objekt auf KURZZEITmiete anzubieten

FAQ - Fragen zur Vermietung einer Ferienwohnung

Dies ist abhängig von der Widmung Ihres Wohnobjekts. Informationen dazu finden Sie in Ihrem Wohnungseigentumsvertrag. Dort ist die Nutzung zu Wohnzwecken, Ferienzwecken oder eine geschäftliche Verwendung definiert.

Die maximale Dauer für eine touristische Vermietung ohne Wohnsitzanmeldung beträgt zwei Monate. Laut Meldegesetz (§ 5 Abs. 2) müssen Gäste, welche länger als zwei Monate in einer Ferienwohnung (Beherbergungsbetrieb) "Unterkunft nehmen", einen Wohnsitz anmelden.

Wohnungen können für einen Zeitraum von einem Monat bis zu sechs Monaten vermietet werden.