Richtwertmietzins in Österreich

Zentral in der Innenstadt gelegen, hohe Räume und dekorativer Schmuck an der Decke – der Traum vieler Österreicher ist und bleibt eine Altbauwohnung. So ist es kaum verwunderlich, dass hierzulande die meisten Mieter in einer solchen Wohnung leben: Mehr als 60 % der Mietwohnungen sind in Österreich Altbauwohnungen. In Wien sind es in Summe rund 220.000 Wohnungen.

Als Vermieter stellt die Altbauwohnung einen vor Herausforderungen. Während sich Investitionen bei Neubauwohnungen durch eine Wertsteigerung schnell auszahlen, ist die Miete durch den Richtwertmietzins begrenzt. Aber was ist der Richtwertmietzins? Für welche Wohnungen gilt er? Und wie wird er berechnet?
(die Seite wird laufend aktualisiert, Stand 07.11.2022)

Definition des Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins (Richtwertmiete) gibt an, wie hoch die maximale Miete für einen Quadratmeter Altbauwohnung sein darf. Grob gesagt, sind damit alle Wohnungen gemeint, die vor 1953 erbaut wurden und auf die das Mietrechtgesetz (MRG) voll angewandt wird. 

Anwendungsbereich: Für welche Wohnungen gilt die Richtwertmiete?

Die Richtwertmiete gilt für folgende Wohnungen:

  1. Mietrechtgesetz
    Die Wohnung unterliegt voll dem Mietrechtsgesetz (MRG).
  2. Mietvertrag nach 1994
    Der Mietvertrag wurde nach dem 01.03.1994 abgeschlossen.
  3. Altbauwohnung
    Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist vor dem 01.07.1953 gebaut worden.
  4. „Mietrechtliche Normwohnung“
    Nach §2 des Richtwertgesetz ist Ihre Wohnung eine „mietrechtliche Normwohnung“, wenn sie:
    • eine Nutzfläche zwischen 30 und 130 m2 hat.
    • im „brauchbaren Zustand“ ist und aus Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC und Bad besteht.
    • eine Heizung hat.
    • sich in einem Gebäude im „ordnungsgemäßen Erhaltungszustand“ befindet.

 

Vereinfacht gesagt, betrifft der Richtwert somit alle Altbauwohnungen, die vor 1953 erbaut wurden und kleiner als 130 m2 sind. 

Formel

Berechnung des Richtwertmietzins

Das Richtwertgesetz regelt seit dem Jahr 1994 die Neuvermietung von Altbauwohnungen in Österreich. Dabei wird der Richtwertmietzins folgendermaßen berechnet:

Richtwertmiete = Richtwert + Zuschläge – Abschläge

Im Folgenden werden Richtwerte, Zu- und Abschläge genauer definiert.

Richtwerte in Österreich

Im Regelfall werden die Richtwerte alle zwei Jahre am 01. April festgesetzt. Dadurch werden bestimmte Mieten an den Verbraucherpreisindex bzw. an die Inflation angepasst.

Dieser Zwei-Jahres-Rhythmus kam aufgrund der Coronapandemie etwas aus dem Takt: Zur Entlastung der Mieter wurde im Jahr 2021 die Indexanpassung ausgesetzt und erst am 01. April 2022 vorgenommen. Die nächste Erhöhung bzw. Verminderung des Richtwertes findet am 01. April 2023 statt. In den folgenden Jahren soll eine Anpassung wieder alle zwei Jahre erfolgen.
 

Für den Zeitraum vom 01. April 2022 bis zum 31. März 2023 gelten folgende Richtwerte (laut BGBl II 2022/137):

Bundesland Richtwert in Euro pro m2
Burgenland 5,61 € pro m2
Kärnten 7,20 € pro m2
Niederösterreich 6,31 € pro m2
Oberösterreich 6,66 € pro m2
Salzburg 8,50 € pro m2
Steiermark 8,49 € pro m2
Tirol 7,50 € pro m2
Vorarlberg 9,44 € pro m2
Wien 6,15 € pro m2

 

Demnach sind die Richtwerte im Burgenland mit 5,61 € pro m2 am günstigsten, während sie in Vorarlberg am teuersten (9,44 € pro m2) sind. Durchschnittlich sind Altbauwohnungen in Österreich 72 m2 groß. Demnach ergibt sich für diese Wohnungsgröße folgende Richtwerte:

Bundesland Für eine ⌀ 72 m2 Wohnung
Burgenland 403,92 €
Kärnten 518,40 €
Niederösterreich 454,32 €
Oberösterreich 479,52 €
Salzburg 612,00 €
Steiermark 611,28 €
Tirol 540,00 €
Vorarlberg 679,68 €
Wien 442,80 €

 

Zuschläge

Das Bad wird saniert oder eine neue Küche eingebaut – normalerweise rentiert sich die Investition durch die entsprechende Wertsteigerung der Wohnung schnell. Bei einer Altbauwohnung verhält es sich anders, da der Richtwert den Mietzins begrenzt. Unter gewissen Voraussetzungen sind aber auch hier Zuschläge möglich:

  • Besondere Ausstattung der Wohnung wie Dachterrasse oder Balkon
  • Erhaltungszustand des Gebäudes, in der sich die Wohnung befindet
  • Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes wie Stockwerk
  • Lagezuschlag

    Wenn sich die Wohnung in einer überdurchschnittlich guten Lage (z.B. im ersten Bezirk in Wien) befindet, kann ein Zuschlag auf die Richtwertmiete veranschlagt werden. Für die Stadt Wien kann die Lagezuschlagberechnung online durchgeführt werden.
    Der Lagezuschlag ist dabei durchaus umstritten und führt öfters zu Rechtsstreitigkeiten. Der Vermieter befindet sich dabei in der Beweispflicht und muss die gute Lage der Wohnung rechtfertigen

Wichtig: Für die Berechnung der Zuschläge gilt immer der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Auf eine vertragliche Regelung nicht vergessen, die da lauten könnte wie folgt:

  1. Die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, weist eine Lage auf, die besser ist als die durchschnittliche Lage aufgrund [der Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln / der vorhandenen Bildungseinrichtungen / der vorhandenen Nahversorgungsmöglichkeiten / der vorhandenen Gesundheitsversorgung / dem vorhandenen Grünraum / von Grundkostenanteilen].
  2. Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände wurden den Mietern in Schriftform vor oder bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben.

Abschläge

Der Richtwertmietzins kann unter Umständen aber durch Abschläge vermindert werden. Denn Mieter können Ansprüche geltend machen, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses u.a. folgende Umstände vorlagen:

  • Fehlendes Bad/WC
  • Fehlende Heizung
  • Fehlender Vorraum
  • Fehlender Keller
  • Überdurchschnittlich hohe Lärmbelästigung
  • Tote Winkel wie Dachschrägen/unbrauchbare Flächen
  • Abschlag für Befristung
    Wenn der Mietvertrag befristet ist, sieht das Gesetz einen Abschlag von 25 Prozent vor. Der Mieter kann unrechtmäßige Zahlungen von bis zu zehn Jahren zurückfordern.

Auch bei Abschlägen gibt es immer wieder Diskussionsbedarf. Der Vermieter sollte sich daher im Vorfeld ausreichend informieren, sodass er seine rechtlichen Möglichkeiten kennt und den korrekten Mietzins festlegt.

Gesamtbewertung für Zu- & Abschlägeberechnung

Die Berechnung der Zu- & Abschläge soll das Mietobjekt immer in seiner Gänze bewerten werden. Diese Gesamtbewertung orientiert sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens. Es kommt dabei auf die konkreten Gegebenheiten des Mietobjektes an.

Beispiel: Lage
Der OGH entschied 2021 ( 5 Ob 104/21m), dass eine Wohnung, die innerhalb des Wiener Gürtels überdurchschnittlich günstig gelegen ist, nur mit Abstrichen wegen der Lage vermietet werden kann. Dies wird nicht nur mit dem Verkehrslärm, sondern einer "vorherrschende Kleinkriminalität" begründet.

Beispiel: Berechnung für Zuschlag für Energieeffizienzmaßnahmen
Hier wird der Zuschlag nicht aufgrund der Investitionskosten des Vermieters oder der Betriebskostenersparnis des Mieters festgesetzt, sondern daran, ob und wie dadurch der Wohnwert gegenüber der Normwohnung erhöht wird. Ein Zuschlag zum Richtwertmietzins von in Summe 35,5 % erscheint vertretbar für

  • Energieeffizienzmaßnahmen, konkret Fassadendämmung, Isolierglasfenster, Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschoßdecke (10 %),
  • den überdurchschnittlich guten Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Gebäudes (10 %) sowie
  •  das Vorhandensein von Aufzug, Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum, moderner Waschküche und Fernwärmeversorgung (15,5 %).

Wann gilt die Richtwertmiete nicht?

Im Umkehrschluss gilt die Richtwertmiete nicht, wenn:

  1. Die Wohnung nicht voll dem Mietrechtgesetz unterliegt. 
  2. Der Mietvertrag vor 1994 abgeschlossen wurde (Kategoriemietzins).

  3. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, nach dem 01.07.1953 gebaut wurde.

  4. Das Mietobjekt keine „mietrechtliche Normwohnung“ ist und u.a. größer als 130 m2 ist.

Kategoriemietzins

Wenn der Mietvertrag zwischen dem 01.01.1982 und dem 01.03.1994 unterzeichnet wurde, gilt die Kategoriemiete. Dieser Kategoriemietzins ist an den den Verbraucherpreisindex (VPI) 2000 angepasst. Nur wenn die Inflation über 5 % steigt, wird der Kategoriemietzins angepasst.

Seit November 2022 gelten die folgenden Werte:

Kategorie Zustand Details Kategoriemietzins
Kategorie A Brauchbar Mind. 30 m2, Vorraum, Küche/Kochnische, Baderaum/-nische, WC 4,23 € pro m2
Kategorie B Brauchbar Vorraum, Küche/Kochnische, Baderaum/-nische, WC 3,18 € pro m2
Kategorie C Brauchbar Vorraum, Küche/Kochnische, Wasserentnahmestelle, WC 2,12 € pro m2
Kategorie D Brauchbar   2,12 € pro m2
Kategorie D Nicht
brauchbar
Kein Innenraum-, sondern ein Gang-WC* 1,06 € pro m2

 

* Bei exklusiver Nutzung Kategorie C.

Kurzzeitmieten

Die Kurzzeitmiete bedient sich einer Ausnahmeregelung, welche in § 1 Abs. 2 Z 3 MRG geregelt ist. Die Vollausnahme gem. § 1 Abs. 2 Z 3 MRG kann nur zur Anwendung gelangen, wenn:

  • der befristete Vertrag die ursprüngliche oder verlängerte Dauer von einem halben Jahr nicht übersteigt,
  • es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B gem. § 15 Abs. 1 Z 1 und 2 MRG handelt,
  • und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet.

Ebenso in den Vollausnahmebereich fallen Wohnungen oder Wohnräume, die von dem Mieter nur als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden (§ 1 Abs. 2 Z 4 MRG). Weiters ausgenommen sind Wohnobjekte in Gebäuden mit nicht mehr als zwei eigenständigen Wohnungen (Ein- oder Zweifamilienhäuser; gem. § 1 Abs. 2 Z 5 MRG).

Kurzum: In diesen Fällen müssen sich die Mieten weder am Kategoriemietzins noch am Richtwert orientieren.

Wertsicherungsklausel (Indexklausel)

Aus Sicht der Vermieter sollte jeder Mietvetrag eine sogenannte Wertversicherungsklausel beinhalten. Sie regelt, dass der Vermieter den Mietzins erhöhen kann, um die Inflation auszugleichen.

Wie beim Festlegen der Miethöhe spielt auch hier das Datum des Vertragsabschlusses eine Rolle für die Regelung:

  • Wurde der Mietvertrag nach 1994 abgeschlossen, orientiert sich der Mietzins an den Richtwerten.
  • Bei älteren Mietverträgen gilt meistens der Kategoriemietzins.
  • Wenn beides nicht zutrifft, greift der angemessene Mietzins. Dabei wird der Betrag anhand der Größe, Art, Lage, Beschaffenheit und Ausstattungs- sowie Erhaltungszustand berechnet.

Damit die Indexanpassung rechtmäßig ist, muss der Vermieter den Mieter mindestens 14 Tage vor Erhöhung der Miete schriftlich benachrichtigen. So kann der angepasste Mietzins ab dem nächsten Monat geltend gemacht werden. Wenn beispielsweise im April ein neuer Richtwert bekannt gegeben wird, kann die Miete erst ab Mai erhöht werden.

Wichtig! Gibt es keine Wertversicherungsklausel im Mietvertrag, kann eine Indexanpassung nicht geltend gemacht werden.

Nicht an Richtwertmietzins gebunden

KURZZEiTmiete als Alternative

Sie wollen die Miete Ihrer Altbauwohnung unabhängig von Richtwert- oder Kategoriemieten bestimmen? Und von Investitionen durch eine Wertsteigerung profitieren? Steigern Sie Ihren Ertrag mit Kurzzeitmieten! Sie sind weder an das Mietrechtgesetz noch an Richtwerte gebunden. So können Sie die Miethöhe flexibel selbst bestimmen und holen das Beste aus Ihrer Altbauwohnung.

FAQ

Die Höhe der (Kalt-)Miete hängt in erster Linie davon ab, ob das Mietobjekt dem Mietrechtgesetz (MRG) unterliegt oder nicht:

  • Wenn ja, sind die Mieten in Österreich streng geregelt. Sie werden durch den angemessenen Mietzins, dem Kategorie- oder den Richtwertmietzins festgelegt.
  • Wenn nein, kann die Miete vom Vermieter frei festgelegt werden. Das ist z.B. bei Kurzzeitmieten der Fall. Diese Miete ist nicht vom Rich´twert begrenzt und kann vom Vermieter bestimmt werden.

Der Richtwertmietzins (oder auch Richtwertmiete) gibt an, wie viel der Vermieter maximal für einen Quadratmeter Wohnung verlangen darf.  Das gilt für alle Wohnungen, die dem Mietrechtgesetz (MRG) unterliegen und vor 1953 erbaut wurden.

Die Richtwertmiete gilt für alle Wohnungen, auf die das Mietrechtgesetzt voll angewendet wird. Wenn die Wohnung nur teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtgesetz fällt (z.B. Kurzzeitmieten), kann der Mietzins vom Vermieter frei festgesetzt werden.

Vom 01. April 2022 bis zum 31. März 2023 gilt in Wien der Richtwert von 6,15 € pro m2.

Befindet sich die Wohnung in einer überdurchschnittlich guten Lage, kann die die Richtwertmiete um den so genannten Lagezuschlag erhöht werden. Generell gibt es keine Vorgaben, wie hoch der Lagezuschlag sein darf. Gerade das führt oftmals dazu, dass die Höhe  nach Auszug eingeklagt wird.

  • Der Richtwertmietzins gilt in Österreich für die folgenden Altbauwohnungen:
  • Vollanwendung des Mietrechtsgesetz (MRG).
  • Der Mietvertrag wurde nach dem 01.03.1994 abgeschlossen.
  • Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist vor dem 01.07.1953 gebaut worden.
  • Die Wohnung ist eine „mietrechtliche Normwohnung“ und somit kleiner als 130 m2.

In Österreich gelten alle Wohnungen als Altbauwohnungen, die sich in Gebäuden befinden, die vor 1953 erbaut wurden.

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