Mietpaket für leistbares Wohnen
Die österreichische Bundesregierung hat das umfangreichste Mietpaket seit 2006 beschlossen. Erstmals werden auch ungeregelte Mieten einer Preisbremse unterworfen. Gleichzeitig wird die Mindestbefristung bei gewerblichen Vermietern von drei auf fünf Jahre verlängert. Was bedeutet das für Sie als Vermieter?
Stand: September 2025
Das Wichtigste auf einen Blick
| Was ändert sich? | Wie ändert es sich? | Ab wann ändert es sich? |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse für alle Mietverträge |
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Ab Jänner 2026 |
| Mietpreisbremse im geregelten und im ungeregelten Bereich |
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Gestaffelt |
| Verlängerung der Mindestbefristung |
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Ab Jänner 2026 |
| Ökologische Sanierung |
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Im ersten Halbjahr 2026 |
Was ist das neue Mietpaket für leistbares Wohnen?
Mit dem neuen Mietpaket sollen künftig Mietpreissteigerungen abgefedert werden und es gelten noch strengere Preisbremsen. Konkret sind die Ziele des Mietpakets:
- Die Mietpreisspirale durchbrechen
- Planungssicherheit für Mieter schaffen
- Das Verhältnis von Mieten und Gehalt wieder ins Lot bringen
- Die Rechtssicherheit für alle Beteiligten erhöhen
Wann tritt das neue Mietpaket in Kraft?
Das Gesetzgebungsverfahren für die neue Regelung läuft bereits und die Mieterhöhungen werden für 2025 gestoppt. In weiterer Folge sollen diese nun auch für die kommenden Jahre gedeckelt werden.
Ab Jänner 2026: Die großen Änderungen
- Mietpreisbremse für ungeregelte Mieten tritt in Kraft
- Mindestbefristung wird für gewerbliche Vermieter mit 5 oder mehr Wohnungen auf 5 Jahre verlängert
- Mieterhöhungen sind nur noch einmal jährlich möglich
Ab 2026 bis 2027: Übergangsphase im geregelten Bereich
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Ab Jänner 2026: Richtwert- und Kategoriemieten (Altbauwohnungen, Gemeindewohnungen, etc.) dürfen maximal um 1 % steigen
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Ab Jänner 2027: Maximale Erhöhung von 2 %
Ab 2028: Einheitliche Regelung
- Gleiche Mietpreisbremse für geregelte und ungeregelte Mieten
- 3 %-Schwelle mit halbierter Weitergabe darüber liegender Inflation
NEU: Mietpreisbremse für ungeregelte Mieten
Erstmals in der österreichischen Geschichte unterliegen auch ungeregelte Mieten ab 2026 einer Preisbremse.
So funktioniert die neue Mietpreisbremse:
- Bei einer Inflation bis zu 3 %: Vollständige Weitergabe möglich
- Bei einer Inflation von über 3 %: Nur die Hälfte des darüber liegenden Betrags darf weitergegeben werden
Ausnahmen: Kleine Vermieter
Laut der Ministerratsvorlage sollen kleine Vermieter mit weniger als fünf Wohnungen weiterhin auf nur drei Jahre befristen dürfen. Damit entfällt für sie die Mindestbefristung von 5 Jahren, die mit Jänner 2026 in Kraft treten wird, aus.
Wichtige Änderung bei Rückforderungen
Bisher war es so geregelt, dass zu viel bezahlte Mieten bis zu 30 Jahre rückwirkend zurückgefordert werden konnten. Mit dem neuen Mietpaket sind solche Rückforderungen nur noch 5 Jahre rückwirkend möglich.
Vorteile für alle Beteiligten:
- Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter
- Kalkulierbare Risiken bei Investitionsentscheidungen
- Einheitliche Regelungen für Indexanpassungen
Wertsicherungsklauseln werden vereinheitlicht:
- Klare gesetzliche Vorgaben für zukünftige Verträge
- Ende der Rechtsunsicherheit bei unterschiedlichen Klauseln
- Transparenz für alle Beteiligten
Sanierungsmaßnahmen
Bei der Berechnung der Mieten soll künftig stärker berücksichtigt werden, wie energieeffizient eine Wohnung ist. Dabei ist ebenfalls wichtig, ob es schon Sanierungsmaßnahmen gab. In den nächsten Monaten wird bis 2026 von einem Expertenteam erarbeitet, wie die Kosten sich unter Vermieter und Mieter aufteilen lassen. Der Grundgedanke ist, dass eine Altbausanierung für Vermieter profitabler sein soll und damit auch die Bautätigkeit angekurbelt werden soll. Die Umsetzung wird aber noch dauern und es lässt sich zu diesem Zeitpunkt nicht sagen, wann genau diese Maßnahmen in Kraft treten werden. Informieren Sie sich daher rechtzeitig über das Thema Kostenübernahme der Ersatzwohnung bei Sanierung.
Kurzzeitmieten als flexible Möglichkeit
Während traditionelle Vermietungen ab 2026 strengeren Regeln unterliegt, bleiben Kurzzeitmieten völlig flexibel. Somit können Sie sich sowohl als Mieter als auch als Vermieter unabhängiger am Wohnungsmarkt bewegen.
Ihre Vorteile:
- Die Vollausnahme vom Mietrechtsgesetz bleibt bestehen: Laut § 1 Abs. 2 Z 3 MRG – sind Kurzzeitmieten weiterhin nicht betroffen. Während andere Vermieter neue Beschränkungen beachten müssen, haben Sie maximale Flexibilität bei der Preisgestaltung.
- Richtwert- oder Kategoriemieten gelten für Kurzzeitmieten von 30 Tagen bis 6 Monaten nicht und Sie können aus Ihrer Altbauwohnung das Beste herausholen.
- Keine 5-Jahre-Mindestbefristung und keine Mietpreisbremse.
FAQ
Nein. Die 5-Jahres-Regelung gilt nur für gewerbliche Vermieter mit 5 oder mehr Wohnungen. Als privater Kleinvermieter können Sie weiterhin 3-Jahres-Verträge abschließen. Die Mietpreisbremse bei ungeregelten Mieten gilt allerdings auch für Sie.
Nein. Ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes können zu viel bezahlte Mieten nur noch 5 Jahre rückwirkend zurückgefordert werden. Dies schafft mehr Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Nein. Kurzzeitmieten unterliegen weiterhin der Vollausnahme gemäß § 1 Abs. 2 Z 3 MRG. Weder Mietpreisbremse noch Befristungsregeln gelten für Kurzzeitmieten. Sie bleiben völlig flexibel bei Preisgestaltung und Laufzeiten.
Ja, und umgekehrt. Die Regelung funktioniert in beide Richtungen. Liegt die Inflation unter 3 %, können Sie entsprechend weniger erhöhen. Bei 2 % Inflation sind also maximal 2 % Mieterhöhung möglich.
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