Mietpaket für leistbares Wohnen
Die österreichische Bundesregierung hat das umfangreichste Mietpaket seit 2006 beschlossen. Erstmals werden auch ungeregelte Mieten einer Preisbremse unterworfen. Gleichzeitig wurde die Mindestbefristung für unternehmerische Vermieter von drei auf fünf Jahre verlängert. Was bedeutet das für Sie als Vermieter?
Stand: August 2026
Das Wichtigste auf einen Blick
| Was ändert sich? | Wie ändert es sich? | Ab wann ändert es sich? |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse für Wohnungsmieten im MRG-Bereich |
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Seit Jänner 2026 |
| Mietpreisbremse im geregelten und im ungeregelten Bereich |
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Gestaffelt, seit Jänner 2026 |
| Verlängerung der Mindestbefristung |
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Seit Jänner 2026 |
| Ökologische Sanierung |
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Arbeitsgruppe läuft |
Was ist das neue Mietpaket für leistbares Wohnen?
Mit dem neuen Mietpaket sollen künftig Mietpreissteigerungen abgefedert werden und es gelten noch strengere Preisbremsen. Konkret sind die Ziele des Mietpakets:
- Die Mietpreisspirale durchbrechen
- Planungssicherheit für Mieter schaffen
- Das Verhältnis von Mieten und Gehalt wieder ins Lot bringen
- Die Rechtssicherheit für alle Beteiligten erhöhen
Wann tritt das neue Mietpaket in Kraft?
Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wurde am 11. Dezember 2025 im Nationalrat beschlossen (BGBl. I Nr. 114/2025) und gilt seit 1. Jänner 2026 – auch für bestehende Verträge. Die Deckelung für die Folgejahre ist bereits gesetzlich festgeschrieben.
Seit Jänner 2026: Die großen Änderungen
- Mietpreisbremse für ungeregelte Mieten gilt
- Mindestbefristung beträgt für unternehmerische Vermieter 5 Jahre
- Mieterhöhungen sind nur noch einmal jährlich möglich
Von 2026 bis 2027: Übergangsphase im geregelten Bereich
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Ab 1. April 2026: Richtwert-, Kategorie- und angemessener Mietzins dürfen um maximal 1 % steigen
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Ab 1. April 2027: Maximale Erhöhung von 2 %
Ab 2028: Einheitliche Regelung
- Gleiche Mietpreisbremse für geregelte und ungeregelte Mieten
- 3 %-Schwelle mit halbierter Weitergabe darüber liegender Inflation
NEU: Mietpreisbremse für ungeregelte Mieten
Seit 1. Jänner 2026 ist erstmals auch im ungeregelten Bereich gedeckelt, wie stark die Miete indexiert werden darf. Die Höhe des Mietzinses bei Neuvermietung bleibt im ungeregelten Bereich frei vereinbar. Das Gesetz begründet keinen eigenen Erhöhungsanspruch – Voraussetzung bleibt eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung im Vertrag.
So funktioniert die neue Mietpreisbremse:
- Bei einer Inflation bis zu 3 %: Vollständige Weitergabe möglich
- Bei einer Inflation von über 3 %: Nur die Hälfte des darüber liegenden Betrags darf weitergegeben werden
Ausnahmen: Vermieter ohne Unternehmereigenschaft
Vermieter, die keine Unternehmer im Sinn des KSchG sind, dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen. Die Fünfjahresfrist gilt für sie nicht. Als Orientierung nennen die Gesetzesmaterialien fünf Mietgegenstände. Eine feste Grenze ist das nicht, unter Umständen genügen schon zwei bis drei Wohnungen. ACHTUNG: Wird zu kurz befristet, ist die Befristung unwirksam und der Vertrag gilt dann als unbefristet.
Wichtige Änderung bei Rückforderungen
Bisher konnten Zahlungen aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen bis zu 30 Jahre rückwirkend zurückgefordert werden. Für vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Wohnungsmietverträge sind solche Rückforderungen auf fünf Jahre beschränkt (§ 4 Abs. 3 MieWeG). Nicht erfasst sind:
- Verträge ab 1. 1. 2026,
- vor 2026 gerichtlich geltend gemachte Ansprüche,
- missbräuchliche Klauseln nach der Richtlinie 93/13/EWG und
- Ansprüche nach § 16 Abs. 9 MRG.
Vorteile für alle Beteiligten:
- Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter
- Kalkulierbare Risiken bei Investitionsentscheidungen
- Einheitliche Regelungen für Indexanpassungen
Wertsicherungsklauseln wurden vereinheitlicht:
- Klare gesetzliche Vorgaben für zukünftige Verträge
- Ende der Rechtsunsicherheit bei unterschiedlichen Klauseln
- Transparenz für alle Beteiligten
Tipp für Neuverträge: Eine Wertsicherung kann seit 2026 wirksam mit dem Verweis ‚wertgesichert gemäß MieWeG' vereinbart werden.
Sanierungsmaßnahmen
Bei der Berechnung der Mieten soll künftig stärker berücksichtigt werden, wie energieeffizient eine Wohnung ist. Dabei ist ebenfalls wichtig, ob es schon Sanierungsmaßnahmen gab. Seit Frühjahr 2026 arbeitet eine Arbeitsgruppe aus Ministerien, Sozialpartnern und Experten an der Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Der Grundgedanke ist, dass eine Altbausanierung für Vermieter profitabler sein soll und damit auch die Bautätigkeit angekurbelt werden soll. Stand August 2026: Es liegt kein beschlossenes Sanierungspaket vor; Anfang August wurde eine Mietrechtsreform angekündigt.
Für Ihre Kalkulation: Der Fördertopf der Sanierungsoffensive 2026 ist seit 10. Juli ausgeschöpft – neue Anträge sind erst 2027 möglich. Informieren Sie sich daher rechtzeitig über das Thema Kostenübernahme der Ersatzwohnung bei Sanierung.
Kurzzeitmieten als flexible Möglichkeit
Während klassische Vermietungen seit 2026 strengeren Regeln unterliegen, bleiben Kurzzeitmieten flexibel. Somit können Sie sich sowohl als Mieter als auch als Vermieter unabhängiger am Wohnungsmarkt bewegen.
Ihre Vorteile:
- Die Vollausnahme nach § 1 Abs. 2 Z 3 lit. b MRG bleibt bestehen – das MieWeG gilt nur im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Während andere Vermieter neue Beschränkungen beachten müssen, haben Sie maximale Flexibilität bei der Preisgestaltung.
- Richtwert- und Kategoriemietzins gelten nicht, sofern der Vertrag durch Zeitablauf ohne Kündigung endet, die Dauer sechs Monate nicht übersteigt, die Wohnung Kategorie A oder B entspricht und der Zweck ‚Zweitwohnung wegen berufsbedingtem Ortswechsel' schriftlich vereinbart ist und der Mieter daneben einen gewöhnlichen Aufenthalt im Sinn des § 66 JN hat.
- Keine 5-Jahre-Mindestbefristung und keine Mietpreisbremse.
FAQ
Nicht automatisch – entscheidend ist nicht die Anzahl Ihrer Wohnungen, sondern ob Sie Unternehmer im Sinn des KSchG sind. Gelten Sie nicht als Unternehmer, können Sie weiterhin auf drei Jahre befristen – im Zweifel im Einzelfall prüfen lassen. Die Mietpreisbremse bei ungeregelten Mieten gilt allerdings auch für Sie.
Nein – seit 1. Jänner 2026 gilt für Zahlungen aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen eine Grenze von fünf Jahren, außer die Klausel ist missbräuchlich im Sinn der Klausel-Richtlinie. Dies schafft mehr Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Nein. Kurzzeitmieten unterliegen weiterhin der Vollausnahme gemäß § 1 Abs. 2 Z 3 MRG. Weder Mietpreisbremse noch Befristungsregeln gelten für Kurzzeitmieten. Sie bleiben völlig flexibel bei Preisgestaltung und Laufzeiten.
Ja, und umgekehrt. Die Regelung funktioniert in beide Richtungen. Liegt die Inflation unter 3 %, können Sie entsprechend weniger erhöhen. Bei 2 % Inflation sind also maximal 2 % Mieterhöhung möglich.
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