Immobilie vermieten in Österreich

Langzeitmiete 

• Bedeutet, dass der Mietvertrag bei unternehmerischer Vermietung mindestens auf 5 Jahre, bei privaten Kleinvermietern auf mindestens 3 Jahre (befristet) oder auf unbestimmte Zeit (unbefristet) läuft.  
• Vorteil: Planbare, regelmäßige Einnahmen über einen längeren Zeitraum. 
• Nachteil: Bindung an den Mieter, eigene Nutzung nur beschränkt möglich 
• Wichtig zu wissen: Die Kündigung eines Mieters ist in Österreich aufgrund des starken Mieterschutzes an strenge Voraussetzungen geknüpft. Der Mieterschutz verhindert jedoch nicht, dass man gegen Nichtzahler („Mietnomaden”) vorgeht. 

Kurzzeitmiete 

• Bietet maximale Flexibilität durch eine Vermietung von 1-6 Monaten 
• Ideal für: Ferienunterkünfte, möblierte Apartments oder Wohnungen in urbanen sowie touristischen Lagen. 
• Vorteil: erzielbare Rendite liegen oft höher als bei klassischer Langzeitvermietung 
• Nachteil: Hotels als Konkurrenz 

Tipp: Wenn die eigene Nutzung der Immobilie eine Rolle spielt, dann ist Kurzzeitmiete möglicherweise die richtige Entscheidung. 

Ob Kurz- oder Langzeitmiete: Der Mietpreis entscheidet maßgeblich darüber, ob sich eine Vermietung rechnet. Die Grundlage für die Vermietung von Immobilien ist das Mietrechtsgesetz (MRG) in Österreich. 

Rechtliche Rahmenbedingungen 

• Das MRG gilt im vollen Umfang nur bei Mietwohnungen, die vor dem 1. Juli 1953 und vermietete Eigentumswohnungen, die vor dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind. Für diese Wohnungen gilt eine Höchstgrenze für den Mietpreis. 
• Andere Wohnungen betrifft das MRG nur teilweise, beispielsweise bei Vorschriften zur Kaution, Befristungen oder Kündigungen. 
• Für Kurzzeitvermietungen gilt die Vollausnahme vom MRG laut § 1 Abs. 2 Z 3 MRG 

Klarer Vorteil für Kurzzeitmieten: Richtwert- oder Kategoriemieten gelten für Mieten von 1 bis 6 Monaten nicht, es gibt keine 5-Jahre-Mindestbefristung für unternehmerische Vermietungen bzw. keine 3-Jahres-Mindestbefristung für private Kleinvermieter und keine Mietpreisbremse zu beachten. 

Renditenrechnung 

Bevor du einen Preis festlegst, lohnt sich eine Kalkulation der Bruttomietrendite: 

Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite in % 

Eine Rendite von etwa 3-5 % gilt bei Langzeitmiete in Österreich als marktüblich. Bei professionell betriebener Kurzzeitvermietung sind je nach Lage und Auslastung auch 6-10 % und mehr realistisch. 

Zusätzliche Kriterien 

Neben den rechtlichen Bedingungen und der Entscheidung für oder gegen eine Dauervermietung, ist es wichtig den Mietpreis auf folgende Kriterien anzupassen: 

• Lage, Nachfrage und Angebot 
• Beschaffenheit und Zustand 
• Ausstattung 

Besonders für Kurzzeitvermietung ist die Erwartung einer voll ausgestatteten Wohnung sehr hoch. Sie muss über bezugsfertige Räume verfügen, sodass Mieter ohne zusätzlichen organisatorischen Aufwand einziehen können und lediglich ihre persönlichen Gegenstände mitbringen müssen. 

Ein rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten – und verhindert späteren Ärger. Folgende Punkte solltest du im Mietvertrag klar regeln: 

• Mietdauer: Befristet oder unbefristet? 
• Mietzins und Betriebskosten: Was ist im Preis inbegriffen? 
• Kaution: In Österreich sind bei Langzeitmieten maximal drei Bruttomonatsmieten üblich. Die Kaution ist auf einem Treuhandkonto oder Sparbuch anzulegen und samt Zinsen bei Mietende zurückzugeben. 
• Haustiere: Erlaubt oder nicht? 
• Reparaturpflichten: Welche Kleinreparaturen trägt der Mieter? 
• Untervermietung: Explizit ausschließen, sofern nicht gewünscht. 

Für befristete Mietverhältnisse gelten in Österreich besondere Regelungen nach ABGB und MRG, die je nach Art der Wohnung unterschiedlich greifen. KURZZEiTmiete stellt bewährte Mietvertragsvorlagen zur Verfügung, die auf die Besonderheiten der möblierten Kurzzeitvermietung abgestimmt sind.    

Eine gut vorbereitete Immobilie erzielt einen höheren Mietpreis und zieht bessere Mieter an. Das solltest du vor der Vermietung prüfen: 

• Zustand und Ausstattung: Sind alle technischen Einrichtungen funktionstüchtig? Küche, Bad, Heizung und Elektrik sollten einwandfrei sein. Frisch gemalte Wände, saubere Böden und funktionierende Fenster hinterlassen einen professionellen Eindruck. 
• Möblierung: Bei Kurzzeitvermietung ist eine vollständige Möblierung inklusive Bettwäsche, Handtücher und Küchenausstattung Mindestanforderung. Ziel ist es, dass sich die Mieter in der Wohnung sofort wie zu Hause fühlen. Bei Langzeitmiete kannst du die Wohnung möbliert oder unmöbliert anbieten – möblierte Objekte erzielen in der Regel höhere Preise. 
• Professionelle Fotos: Hochwertige Bilder sind der wichtigste Faktor für eine erfolgreiche Vermietung. Helles, aufgeräumtes Ambiente und gute Beleuchtung machen den Unterschied. 

Den richtigen Mieter zu finden ist nicht immer leicht, vor allem, wenn man sich vor sogenannten Mietnomaden schützen möchte. Erkundige dich gerne bei den bisherigen Vermietern, ob pünktlich gezahlt wurde. Aber Vorsicht: Fragen zur ethnischen Zugehörigkeit, Religion oder politischer Denkweise sind nicht erlaubt. 

Selbst inserieren über Online-Plattformen 

Diverse Online-Plattformen wie KURZZEiTmiete für Wohnungen auf Zeit ermöglichen es dir heute, ohne Makler schnell und kostengünstig eine breite Zielgruppe zu erreichen. Achte darauf ein vollständiges Inserat abzugeben mit Personenanzahl, Wohnfläche, Kaution, Betriebskosten, Verfügbarkeiten oder anfallende Provisionskosten bei Beauftragung eines Maklers. 

Inserat mit einem Makler 

Du kannst auch auf die Expertise eines erfahrenen Maklers zurückgreifen. Dieser übernimmt gegen Provision die Preisermittlung, das Exposé, die Besichtigungen und die Mieterprüfung. Seit Juli 2023 gilt in Österreich das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass die Maklergebühren von demjenigen getragen werden, der den Makler als erster beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter. 

Bonitätsprüfung 

Unabhängig davon, wie du den Mieter gefunden hast: Prüfe vor Vertragsabschluss die Bonität. In Österreich kann die Bonität einer Privatperson über den Kreditschutzverband von 1870 (KSV1870) angefragt werden. Verlange vom Mieter: 

• Lichtbildausweis 
• Einkommensnachweis (Gehaltszettel, Kontoauszüge) 
• Arbeitgeberbestätigung 
• ggf. Selbstauskunft 

Klarer Vorteil: Bei KURZZEiTmiete ist das nicht zwingend nötig, da die 1. Monatsmiete bei Zahlungsausfall garantiert wird. 

Als Vermieter hast du nicht nur Rechte – du trägst auch Verantwortung. 

Deine Pflichten: 

• Erhaltungspflicht: Du musst ernsthafte Schäden beheben – eine defekte Heizung, undichte Leitungen oder Schäden an der Elektrik sind grundsätzlich von dir zu tragen. 
• Allgemeine Teile des Hauses: Stiegenhaus, Aufzug oder Dach müssen in ordnungsgemäßem Zustand gehalten werden. 

Deine Rechte: 

• Betreten der Wohnung: Nur nach vorheriger Ankündigung und mit Zustimmung des Mieters. 
• Kündigung: Mietverträge, die dem MRG unterliegen, lassen sich nur aus wichtigen Gründen kündigen – etwa bei Zahlungsverzug (mindestens 8 Tage) inkl. Nachfristsetzung, Eigenbedarf oder grobem Fehlverhalten des Mieters. 

Mieteinnahmen sind in Österreich steuerpflichtig. Folgende Abgaben sind relevant: 

Einkommensteuer: Alle Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Dem gegenüber stehen absetzbare Werbungskosten wie Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Abschreibung (AfA), Finanzierungszinsen und Verwaltungskosten. 

Umsatzsteuer: Liegt der Gesamtumsatz unter 55.000 Euro im Jahr, gilt die Kleinunternehmerregelung – du bist von der Umsatzsteuer befreit. Darüber hinaus kann man zur USt-Pflicht optieren. 

Empfehlung: Beauftrage einen Steuerberater, um deine Steuerlast legal zu optimieren und alle Abzugsmöglichkeiten zu nutzen. Gerade bei der Kurzzeitvermietung gibt es spezifische steuerliche Fragen, die individuelle Beratung erfordern. 

TIPP: Solltest du steuerliche Fragen rund um die Vermietung haben, vermitteln wir gerne kompetente Berater. 

Mehrere österreichische Bundesländer haben eine Leerstandsabgabe eingeführt oder planen deren Umsetzung. Wer eine Wohnung dauerhaft leer stehen lässt, riskiert damit zusätzliche Kosten. Die Vermietung auf Zeit ist eine effektive Möglichkeit, Leerstand zu vermieden.   

• Wohnung wird regelmäßig genutzt   
• Du erzielst Einnahmen   
• Du bleibst flexibel 

☐ Entscheidung: Kurz- oder Langzeitmiete? 

☐ Rechtliche Rahmenbedingungen klären (MRG, Befristung, Bestellerprinzip) 

☐ Mietpreisermittlung und Renditekalkulation 

☐ Wohnung vorbereiten: Zustand, Ausstattung, Energieausweis, Fotos 

☐ Inserat erstellen (inkl. Pflichtangaben) 

☐ Mieter-/Gästesuche starten (mit oder ohne Makler/Plattform) 

☐ Bonitätsprüfung / Buchungsbestätigung einholen 

☐ Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen 

☐ Kaution kassieren vor Schlüsselübergabe 

☐ Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen erstellen 

☐ Versicherungsschutz prüfen 

☐ Steuerberater informieren 

☐ Laufende Verwaltung organisieren (oder auslagern) 

Schritt 1: Inserat erstellen 

Registriere dich als Vermieter auf KURZZEiTmiete und erstelle dein Inserat. Hochwertige Fotos, eine klare Beschreibung der Ausstattung und ein realistischer Mietpreis sorgen dafür, dass deine Wohnung gefunden und angefragt wird.   

Schritt 2: Mieter auswählen 

Du erhältst Anfragen von Interessenten direkt über die Plattform. Wähle den passenden Mieter aus, kläre offene Fragen und stimme den Einzugstermin ab. In der Regel erwarten Kunden auf ihre unverbindliche Anfrage innerhalb von max. 24 Stunden eine Rückmeldung vom Vermieter mit einer verbindlichen Bestätigung. Rechtlich bindend wird die Anmietung jedoch erst, wenn der Mieter die Buchung final bestätigt und die Anzahlung online bezahlt hat.

Schritt 3: Vermieten und Einnahmen erzielen 

KURZZEiTmiete stellt dir den Mietvertrag fix und fertig mit allen ausgefüllten Daten zur Verfügung. Nach der digitalen Unterfertigung des Mietvertrags, bspw. durch ID-Austria, läuft die Vermietung. Du erhältst pünktlich deine Mieteinnahmen ohne großen Verwaltungsaufwand. Die Rechnungslegung erfolgt zur Gänze durch KURZZEiTmiete. 

Diese Informationen sind als unverbindlicher Service zu verstehen und stellen lediglich eine allgemeine Orientierungshilfe und keinesfalls eine Rechtsberatung dar. Die auf dieser Website zur Verfügung gestellte Information kann eine individuelle, auf den Einzelfall bezogene, Beratung nicht ersetzen. Für Inhalt und Richtigkeit wird keine Haftung, gleich welcher Art, übernommen.