Eigentumswohnung vermieten in Österreich

Sie besitzen eine Eigentumswohnung und überlegen, sie zu vermieten? Bevor Sie Mietpreis, Vertrag und Steuern klären, sollten Sie eine Frage beantworten: Was erlaubt Ihr Wohnungseigentumsvertrag? Dieser Ratgeber zeigt Ihnen drei typische Formen der Vermietung. Sie erfahren, welche Regeln gelten und welche Variante zu Ihnen passt.

Drei Wege, die Eigentumswohnung zu vermieten

In Österreich lassen sich bei der Vermietung einer Eigentumswohnung drei typische Varianten unterscheiden. Sie unterscheiden sich bei Mietdauer, rechtlichen Vorgaben, Genehmigungen und laufendem Aufwand. 

  • Langzeitvermietung: Sie vermieten die Wohnung unbefristet oder für mehrere Jahre. Die Wohnung dient dem Mieter meist als Lebensmittelpunkt. Das ist die klassische Variante und gut planbar, aber mit langer Bindung. 
  • Vermietung auf Zeit: Sie vermieten eine vollmöblierte Wohnung für ein bis sechs Monate. Typische Mieter sind Menschen, die beruflich vorübergehend am Ort sind, ein Studiensemester absolvieren oder eine Übergangslösung während eines Umbaus brauchen. 
  • Touristische Vermietung bis 30 Tage: Bei touristischer Vermietung bleiben Gäste meist nur wenige Tage oder Wochen. Ob rechtlich Vermietung oder Beherbergung vorliegt, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab.

Was erlaubt der Wohnungseigentumsvertrag?

Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Sie brauchen nicht für jede Entscheidung die Zustimmung der anderen Eigentümer. Bei bestimmten Nutzungsänderungen sieht das anders aus. Welche Nutzung erlaubt ist, ergibt sich vor allem aus dem Wohnungseigentumsvertrag.

Die Widmung prüfen

Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts legt fest, wofür es verwendet werden darf. Diese Information finden Sie im Wohnungseigentumsvertrag. Dort ist in der Regel festgelegt, welchem Zweck das Objekt dienen darf. Schauen Sie zuerst in Ihren Kaufunterlagen und in Ihrem Wohnungseigentumsvertrag nach. Bei Bedarf hilft Ihnen auch die Hausverwaltung weiter. 

Dort kann zum Beispiel eine der folgenden Widmungen festgelegt sein: 

  • Wohnung: Das ist der Regelfall. Vermieten zu Wohnzwecken ist möglich. Wollen Sie die Wohnung wiederholt touristisch vermieten, brauchen Sie in der Regel eine Widmungsänderung. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Wohnungseigentumsvertrag. 
  • Widmung für Ferien- oder touristische Nutzung: Sie ist seltener und kann mehr Spielraum für touristische Vermietung bieten.

Wann brauchen Sie die Zustimmung der anderen Eigentümer?

Grundsätzlich dürfen Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer sein Objekt auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vermieten darf. Wollen Sie die vereinbarte Nutzung Ihrer Wohnung ändern, kann die Zustimmung der anderen Eigentümer nötig sein. Das gilt insbesondere, wenn ihre schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt werden können. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine fehlende Zustimmung durch das Gericht ersetzt werden (Widmungsänderung nach § 16 Abs. 2 WEG). Bei touristischer Vermietung spielt dabei unter anderem eine Rolle, dass häufig wechselnde Gäste die allgemeinen Bereiche des Hauses nutzen. Das kann die Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigen. 

 

Tipp: Prüfen Sie zusätzlich die Hausordnung. Dort können Regeln für die Nutzung der gemeinsamen Bereiche stehen. 

 

Sonderfall geförderte Eigentumswohnung

Wurde die Wohnung mit Wohnbauförderung errichtet oder gekauft, gelten strengere Regeln. Geförderte Eigentumswohnungen dürfen nur in Ausnahmefällen und nur mit Zustimmung der Wohnbauförderungsstelle des Landes vermietet werden. Je nach Förderung kann eine Vermietung auch erst nach vollständiger Tilgung des Förderungsdarlehens möglich sein. Bei frei finanzierten Eigentumswohnungen bestehen diese förderungsrechtlichen Einschränkungen nicht. Fragen Sie vor dem Inserieren bei der Förderstelle Ihres Bundeslandes nach, wenn Sie sich nicht sicher sind.

Was Sie als vermietender Eigentümer noch beachten sollten

Auch während der Vermietung bleiben Sie Teil der Eigentümergemeinschaft: 

  • Rücklagen und Sanierung: Die Eigentümergemeinschaft bildet eine Rücklage für anstehende Erhaltungsarbeiten. Auch bei einer vermieteten Wohnung tragen Sie Ihren Anteil an den Kosten der Eigentümergemeinschaft. Im Protokoll der Eigentümerversammlung können Sie nachlesen, welche Maßnahmen besprochen oder beschlossen wurden. 
  • Betriebskosten: Die Hausverwaltung rechnet die laufenden Aufwendungen mit Ihnen als Eigentümer ab. Welche Kosten Sie an den Mieter weitergeben dürfen, hängt vom Mietverhältnis ab. 
  • Hausverwaltung informieren: Die Verwaltung braucht eine Zustellanschrift von Ihnen, um bei einem Wasserschaden, Schlüsselverlust oder allgemeinen Fragen zur Hausordnung Kontakt aufnehmen zu können. Eine aktuelle Zustelladresse erleichtert der Hausverwaltung die Kommunikation. So kann sie Sie bei Schäden oder wichtigen Fragen rasch erreichen. 

Welche Regeln gelten je nach Mietdauer?

Neben dem Objekt und seiner Nutzung spielt auch die Mietdauer eine Rolle dafür, welche Regeln gelten.

Langfristig vermieten

Bei einer klassischen Vermietung kann das MRG ganz, teilweise oder gar nicht gelten. Bei Eigentumswohnungen spielt unter anderem eine Rolle, wann die Baubewilligung für das Gebäude erteilt wurde: 

  • Gebäude mit Baubewilligung bis einschließlich 8. Mai 1945: Bei älteren Eigentumswohnungen kann das MRG voll anwendbar sein. Ob das tatsächlich der Fall ist, hängt vom konkreten Gebäude und weiteren Voraussetzungen ab. Gilt das MRG vollständig, können gesetzliche Grenzen für den Mietzins gelten. Sie können die Miethöhe dann nicht in jedem Fall frei festlegen. 

  • Neuere Gebäude: Steht die Wohnung im Wohnungseigentum und wurde das Gebäude aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet, gilt das MRG grundsätzlich nur teilweise. Der Mietzins ist dann in der Regel frei vereinbar, bestimmte Regeln zu Befristung und Kündigung bleiben aber bestehen. 

Wichtig: Auch wenn Sie den Mietzins frei vereinbaren können, gelten weiterhin gesetzliche Vorgaben für den Mietvertrag.  

Kurzzeitmiete für 1 bis 6 Monate

Das MRG besagt, dass für kurzfristige Vermietungen unter bestimmten Voraussetzungen eine Vollausnahme gilt. Greift diese Ausnahme, gelten die entsprechenden Schutzbestimmungen des MRG nicht. Dazu zählen etwa die MRG-Regeln zu Mietzins und Mindestbefristung. Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: 

  • Der Vertrag ist von Beginn an befristet und endet mit der vertraglich festgelegten Zeit. 
  • Der Vertrag darf höchstens sechs Monate dauern. 
  • Die Wohnung entspricht der Ausstattungskategorie A oder B. 
  • Der Mieter nutzt sie als Zweitwohnung wegen eines vorübergehenden, berufsbedingten Ortswechsels. 
  • Der Zweck ist schriftlich vereinbart.

Touristisch an wechselnde Gäste vermieten

Bei der tage- oder wochenweisen Überlassung an wechselnde Gäste müssen Sie prüfen, ob noch reine Vermietung oder bereits Beherbergung vorliegt. Wird Ihre Tätigkeit als Beherbergung eingestuft, gelten zusätzliche rechtliche Pflichten. Diese Punkte sollten Sie prüfen: 

  • Widmung: Prüfen Sie zuerst, ob die touristische Nutzung mit der bestehenden Widmung vereinbar ist. Ist die Wohnung nur zu Wohnzwecken gewidmet, kann eine Widmungsänderung nötig sein. 
  • Baurecht: Für touristische Kurzzeitvermietung gelten je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedliche Regeln. Prüfen Sie die Bauordnung und fragen Sie bei Bedarf direkt bei Ihrer Gemeinde nach. 
  • Gewerberecht: Ob Sie eine Gewerbeberechtigung brauchen, hängt von der konkreten Vermietung ab. Entscheidend sind unter anderem angebotene Leistungen und der Umfang Ihrer Tätigkeit. 
  • Ortstaxe und Gästemeldung: Je nach Art der Vermietung, Bundesland und Gemeinde können eine Nächtigungsabgabe und eine Gästemeldung erforderlich sein. 

 

Steuern im Überblick

Mieteinnahmen sind in Österreich grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig von der gewählten Vermietungsform. Aber welche Steuern sind zu berücksichtigen? 

  • Einkommensteuer: Bei reiner Vermietung zählen Ihre Einnahmen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei gewerblicher Beherbergung kann die steuerliche Einordnung anders aussehen. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Zu den abzugsfähigen Aufwendungen können beispielsweise Instandhaltungskosten und bestimmte laufende Kosten zählen.  
  • Umsatzsteuer: Bei einem Jahresumsatz bis 55.000 Euro kann die Kleinunternehmerregelung greifen. Dann müssen Sie grundsätzlich keine Umsatzsteuer verrechnen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, sollten Sie im Einzelfall prüfen. 
  • Nächtigungsabgabe: Bei kurzfristiger Vermietung an Gäste kann je nach Bundesland und Gemeinde eine Ortstaxe oder vergleichbare Abgabe anfallen. 

 

Ab wann ist es gewerblich? 

Ob Ihre Vermietung als Gewerbe gilt, hängt nicht allein von der Anzahl der Wohnungen ab. Entscheidend ist das Gesamtbild Ihrer Tätigkeit. Zusätzliche Leistungen wie regelmäßige Reinigung, Wäschewechsel oder Frühstück können dabei eine Rolle spielen. 

Gerade bei Steuern hängt viel vom Einzelfall ab. Wenn Sie sich unsicher sind, lassen Sie sich vor der ersten Vermietung steuerlich beraten.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

  Langzeit Wohnen auf Zeit Touristisches Vermieten
Typische Dauer Unbefristet oder mehrere Jahre  1-6 Monate  Wenige Tage oder Wochen 
Mindestbefristung  Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG: grundsätzlich 3 Jahre bei nicht unternehmerischen Vermietern, sonst 5 Jahre  Bei wirksamer MRG-Vollausnahme keine Mindestbefristung  Bei Beherbergung keine MRG-Mindestbefristung; bei Vermietung Einzelfall prüfen 
Gilt das Mietrecht (MRG)?  Je nach Objekt voll, teilweise oder gar nicht anwendbar  Ja. Eine Vollausnahme ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.  Abhängig von der konkreten Ausgestaltung. Es kann Vermietung oder Beherbergung vorliegen. 
Mietzins frei vereinbar?  Im Vollanwendungsbereich können gesetzliche Mietzinsgrenzen gelten  Abhängig von der MRG-Anwendbarkeit bzw. einer möglichen Ausnahme  Bei Beherbergung grundsätzlich frei; bei Vermietung MRG prüfen 
Zustimmung der anderen Eigentümer nötig?  In der Regel nein, wenn die Nutzung der bestehenden Widmung entspricht  In der Regel nein, wenn die Nutzung der bestehenden Widmung entspricht  Bei notwendiger Widmungsänderung: Zustimmung oder gerichtliche Genehmigung 
Widmungsänderung nötig?  In der Regel nein  In der Regel nein, wenn die Wohnnutzung der Widmung entspricht  Bei bestehender Wohnungswidmung regelmäßig ja 
Behördliche Bewilligung?  In der Regel nicht; Sonderregelungen und Förderungen prüfen  In der Regel nicht; Sonderregelungen und Förderungen prüfen  Je nach Bundesland und Ausmaß 
Gewerbeberechtigung?  Bei reiner Vermietung nein  Bei reiner Vermietung in der Regel nein  Je nach Ausgestaltung und Umfang der Tätigkeit 
Ortstaxe & Gästemeldung?  nein  nein  Je nach Einstufung und Landesrecht 
Möblierung  Optional  Voraussetzung  Typischerweise ja 
Laufender Aufwand  Gering  Mittel  Hoch 
Eigennutzung zwischendurch  Kaum möglich  Sehr gut möglich  Gut möglich 
Passt zu Ihnen, wenn ...  Sie die Wohnung auf Jahre nicht brauchen  Sie flexibel bleiben wollen  Sie häufig an wechselnde Gäste vermieten wollen und den höheren organisatorischen Aufwand einplanen. 

 

FAQ

Ja, eine klassische Vermietung zu Wohnzwecken ist grundsätzlich ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer möglich. Ändert sich jedoch die Art der Nutzung, etwa bei touristischer Vermietung, kann eine Zustimmung oder gerichtliche Genehmigung nötig sein.

Entscheidend ist vor allem die Widmung der Wohnung. Sie legt fest, ob das Objekt beispielsweise zu Wohn-, Ferien- oder Geschäftszwecken genutzt werden darf.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine kurzfristige Vermietung vom MRG ausgenommen sein. Entscheidend sind unter anderem die Dauer, die Ausstattung und die Nutzung als Zweitwohnung aufgrund eines vorübergehenden Ortswechsels wegen der Erwerbstätigkeit. 

Ob reine Vermietung oder Beherbergung vorliegt, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab. Zusätzlich können Vorgaben zur Widmung, zum Bau- und Gewerberecht, zur Nächtigungsabgabe und zur Gästemeldung gelten.

Ja, Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Versteuert wird bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Überschuss nach Abzug der abzugsfähigen Kosten.

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